14 maggio 2019 8:50

Il punto di vista dell’Amministratore Delegato

Gentili Azionisti,

L’esercizio 2019 si apre con una positiva performance degli indicatori chiave del primo trimestre: l’Utile Netto registra infatti un progresso dell’8,0%, trainato da un EBITDA della Gestione Caratteristica in crescita dell’8% adj. ex IFRS16[1], mentre l’FFO raggiunge i 20,8 milioni di euro, mettendo a segno un tasso di crescita a due cifre, pari al 13,4%.

Quali sono i fenomeni che stanno dietro questi risultati?

In primo luogo una sostenuta dinamica dei ricavi da attività locativa, aumentati di 3,1 milioni di euro rispetto ai 35,6 milioni di euro del primo trimestre 2018, essenzialmente grazie al contributo incrementale dei quattro asset entrati nel perimetro IGD nell’aprile dell’anno scorso, con l’acquisizione del portafoglio da ECP. Nel primo trimestre 2019, mentre la Romania ha registrato un incremento di ricavi locativi like-for-like del 2,4%, con un impatto positivo di 0,1 milioni di euro, i ricavi a rete omogenea in Italia sono risultati invariati. Quest’ultimo dato rappresenta la somma algebrica di componenti di segno opposto: mentre da un lato abbiamo beneficiato di un contributo positivo di 77 basis points dell’inflazione e dell’incremento dello 0,4% dei ricavi degli ipermercati a rete omogenea, d’altro lato i ricavi delle gallerie sono rimasti immutati. Principalmente a causa della vacancy temporanea di due medie superfici, a Napoli e a Roma, il tasso complessivo di occupancy si è infatti ridotto dal 97,2% di fine 2018 al 96,6%: si tratta tuttavia di casi isolati, alla cui ricommercializzazione stiamo lavorando.

Analizzando la ripartizione dei ricavi locativi, da notare che per la prima volta la componente ipermercati scende sotto il 26%: un dato che conferma come siamo sulla traiettoria giusta per centrare la riduzione dell’incidenza di questa asset class al 21-22% entro il 2021, considerate le riduzioni delle superfici di ipermercati che abbiamo in programma e la prossima apertura di Livorno.

Tornando agli andamenti delle metriche operative, abbiamo elementi incoraggianti sul fronte degli upside ottenuti in sede di rinnovo di contratti, con la Romania che ha registrato miglioramenti medi dei canoni nell’ordine del 10,3% e l’Italia il cui progresso si attesta al 4,1%, escludendo il contratto relativo al cinema multisala presso il CentroSarca di Milano, dove è in corso di realizzazione una proposta del tutto innovativa da parte di Notorius.

Meno positivi invece i segnali che ci vengono dalla lettura del dato degli ingressi, dove nel trimestre abbiamo registrato una battuta d’arresto del 6,2%. A questo proposito va considerato l’impatto di alcuni fattori di natura straordinaria: da un lato Pasqua, che l’anno scorso aveva trainato le vendite di fine marzo e che quest’anno, essendo collocata più avanti nel calendario, ha trainato le vendite di aprile, determinando un recupero del 3,2% in termini di ingressi. D’altro lato hanno giocato a sfavore anche gli elementi climatici, con febbraio e marzo caratterizzati da temperature relativamente miti, che hanno concorso a diradare le presenze nei centri commerciali. Pur considerando la straordinarietà dei fattori di contesto, vogliamo sostenere le vendite dei nostri operatori stimolando un adeguato flusso di ingressi: questa mattina il CdA di IGD ha infatti autorizzato un extra-budget di marketing con l’obiettivo migliorare le performance su questo fronte.

L’indicatore che meglio esprime in sintesi la validità della nostra gestione, ovvero l’FFO, come anticipato in apertura, nel primo trimestre si è attestato a 20,8 milioni di euro, con un miglioramento complessivo di 2,5 milioni di euro rispetto al primo trimestre 2018, di cui 2,1 milioni di euro riferibili alla gestione caratteristica, per effetto dell’incremento dell’EBITDA adjusted, e 0,3 milioni di euro relativi alla gestione finanziaria.

Il progresso del 13,4% dell’FFO trimestrale ci permette di confermare la nostra precedente guidance di un incremento nell’ordine del 6-7% di questo indicatore per i 12 mesi del 2019.

Anche se la crescita annua dell’FFO può apparire a prima vista prudente rispetto all’entità del progresso già registrato, va considerato che il tasso di crescita a due cifre di questo indicatore per il primo trimestre è essenzialmente guidato dall’effetto-perimetro: siccome da aprile in avanti anche nel 2018 avevamo il contributo degli asset acquisiti da ECP, non possiamo pensare di proiettare il tasso di crescita del 13,4% su base annua. Produrremo in ogni caso un aggiornamento della nostra guidance, che prevediamo di comunicare in occasione della pubblicazione dei risultati del primo semestre 2019.

Per quanto riguarda la gestione finanziaria, in questo primo trimestre va ricordato che abbiamo rimborsato il bond da 125 milioni di euro, che presentava il tasso in assoluto più elevato tra quelli emessi, essendo pari al 3,875%. In chiusura di trimestre, il 29 marzo scorso, abbiamo poi chiuso la sindacazione del finanziamento senior unsecured a 5 anni da 200 milioni di euro, a un tasso complessivo del 2,1%. Con il rating che ci è stato assegnato da S&P il 23 aprile scorso continuiamo a rimanere in area “investment grade”. Ci troviamo perciò oggi con una struttura del debito equilibrata, equamente suddivisa tra mercato e sistema bancario, con un costo del debito che si è ridotto al 2,42%.

Se non avessimo avuto l’impatto dell’applicazione del principio IFRS16, il nostro LTV si sarebbe attestato al 45%, anziché al 46,2%: avremmo perciò di fatto già colto l’obiettivo indicato dal Piano Strategico con orizzonte 2021.

Il prossimo 15 maggio IGD pagherà un dividendo per l’esercizio 2018 di 0,50 euro per azione, corrispondente a un rendimento del 9,3% sul prezzo di fine 2018 e del 7,5% sul prezzo di chiusura di ieri, 6 maggio. Se si somma questo dividend yield all’apprezzamento del 24,5% che l’azione ha registrato da fine 2018 a oggi, emerge un interessante ritorno per i nostri azionisti.

Lavoreremo nei prossimi mesi alla realizzazione di quanto indicato nel Piano Strategico 2019-2021, con l’intento di creare, attraverso solidi fondamentali, i presupposti per un’ulteriore interessante remunerazione negli anni a venire.

 

[1] Adj ex IFRS16: non considera l’applicazione del nuovo principio contabile IFRS16