Con inflazione e tassi in discesa, il segmento dei centri commerciali torna ad avere interessanti prospettive
Rimosso il timore che gli shopping center non si sarebbero più ripresi dopo il Covid, da vari fronti emergono segnali che indicano una ritrovata attrattività di questo tipo di asset, anche per la capacità di offrire ritorni più interessanti rispetto ad altri segmenti del real estate.
Ne parliamo con Roberto Zoia, Direttore Patrimonio, Sviluppo e Gestione Rete di IGD, oltre che Presidente del Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali, da sempre un convinto assertore che i centri possano continuare a giocare un ruolo fondamentale, anche con i nuovi modelli di consumo della fase post-pandemica.
Gli studi sull’evoluzione del comparto immobiliare recentemente pubblicati indicano che i retail shopping center non siano più la Cenerentola del settore. Quali sono le metriche che consentono di concludere che ci sia stata una modifica di tendenza rispetto agli ultimi anni?
I segnali sono molteplici e tutti molto chiari. Il primo è quello delle vendite degli operatori in continua crescita, che nel 2023 hanno superato i livelli pre-Covid.
Dallo studio che il CNCC ha realizzato con EY su 300 strutture che rappresentano circa 10 mila punti vendita distribuiti sul territorio italiano, abbiamo rilevato fatturati 2023 in miglioramento non solo rispetto al 2022 ma anche rispetto al 2019, ultimo anno non penalizzato dalla pandemia. Un fenomeno che trova testimonianza, del resto, anche dalle convincenti performance delle vendite degli operatori presenti nei centri IGD nell’esercizio appena concluso.
Il report CNCC-EY indica inoltre un continuo miglioramento negli ingressi nel settore in Italia, con dinamiche che lasciano sperare che nel 2024 possano essere recuperati i livelli del 2019: un risultato non irrealistico, che è stato già stato raggiunto nel 2023 in alcuni singoli centri commerciali, anche all’interno del portafoglio IGD.
L’ultimo studio di CBRE, che analizza le performance del segmento retail nel quarto trimestre 2023, mette a fuoco le ragioni sottostanti al gap ancora da colmare rispetto ai livelli medi di ingressi del 2019: secondo questa analisi, è l’elevata inflazione a impattare negativamente sulla frequenza degli acquisti, a fronte di una maggiore spesa complessiva.
Il mini-trend osservato negli ultimi mesi, con ingressi in ripresa a fronte di un’inflazione in rallentamento, lascia quindi pensare che, in uno scenario di disinflazione, effettivamente nel 2024 le visite al centro commerciale possano tornare a essere più frequenti.
Siamo peraltro in un contesto in cui l’indice di fiducia dei consumatori e quello delle imprese del commercio sta migliorando, mentre il volume degli investimenti in Italia nel settore ha finalmente registrato una ripresa nell’ultimo trimestre del 2023, anche se per il momento si è trattato prevalentemente di transazioni opportunistiche.
Per completare il quadro delle metriche che riflettono lo stato di salute del nostro settore, i numeri pubblicati da CBRE per il quarto trimestre 2023 ci indicano un Prime Yield Shopping Center che ha raggiunto il 6,75%, con un incremento di 10 punti base rispetto al trimestre precedente.
Dopo il profondo repricing degli ultimi anni, agli attuali livelli di Net Initial Yield, i centri commerciali offrono dunque i ritorni più elevati tra tutte le asset class.
Per gli investitori che cercano il rendimento, il retail rappresenta dunque un’opportunità da prendere in considerazione.
Il retail è un segmento interessante anche in prospettiva?
Partiamo da una considerazione di carattere più generale, per inquadrare correttamente le prospettive del retail. Nel suo complesso, il mercato immobiliare europeo è atteso in recupero, dopo gli ultimi anni in cui ha sofferto: l’Outlook 2024 di CBRE, ad esempio, indica che, nonostante il repricing sia ancora in corso, gli investimenti sono attesi in ripresa.
Un contesto macroeconomico come quello che si prospetta nella seconda parte dell’anno, con inflazione e tassi di interessi in discesa, favorisce particolarmente le prospettive del comparto dei centri commerciali.
Se in generale l’intero settore real estate nell’ultimo biennio è stato penalizzato da un elevato costo del denaro, il segmento a destinazione commerciale, come abbiamo visto, è stato colpito anche dagli impatti sui consumi dei prezzi più elevati, che hanno influito sui budget di spesa delle famiglie. L’avvicinamento al target di inflazione al 2% e la fine della stretta monetaria, quando effettivamente avranno luogo, faranno perciò del segmento retail un evidente beneficiario.
C’è dunque consenso oggi sul fatto che in Italia il retail, insieme all’alberghiero, sia il comparto con le migliori prospettive.
Ci può dare qualche indicazione sugli scenari per le altre tipologie di asset?
La logistica, che viene da un periodo di forte domanda e di continui apprezzamenti, sembra destinata a mantenere il proprio appeal, anche se i margini che offre non potranno più essere quelli del passato.
Il segmento degli uffici appare invece quello con le prospettive più incerte: uno studio pubblicato nel luglio 2023, McKinsey prevede che le politiche di lavoro ibride entro il 2030 cancelleranno 800 miliardi di dollari di valore dagli immobili adibiti a uffici nelle principali città del mondo. Quello che è certo è che nei prossimi anni andremo incontro a un profondo ripensamento delle dimensioni e della ripartizione delle superfici negli spazi utilizzati per lavorare.
Quali saranno le ricadute del nuovo scenario per il patrimonio immobiliare di IGD?
Dopo anni in cui abbiamo continuato a investire in qualità e sostenibilità dei nostri asset, oggi vediamo aprirsi concretamente l’opportunità di vedere valorizzato il lavoro portato avanti con determinazione anche in periodi difficili.
Un risultato cui puntiamo è quello di avere quanto prima una stabilizzazione delle valutazioni del patrimonio immobiliare, considerati i pesanti effetti negativi sul Fair Value che abbiamo subito negli ultimi tre semestri per via dei tassi di interesse elevati.
Il 2024 potrebbe essere l’anno di svolta.
Nel settore retail shopping center, in particolare nel secondo semestre, ci aspettiamo una ripresa di investimenti “core”: investimenti, dunque, con una natura diversa dalle transazioni opportunistiche viste nell’ultimo periodo.
Ritengo che i prossimi mesi saranno fondamentali per verificare se realmente avremo la ripresa degli investimenti e se la politica monetaria si attesterà su una effettiva diminuzione dei tassi. Questi due fattori, sommati alla tenuta delle performance dei Centri Commerciali, potranno portare ad un livellamento dei cap rate, con conseguente stabilità delle valutazioni a Fair Value degli asset e, quindi, con un beneficio per quanto riguarda l’indicatore Loan-to-Value.
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