RISULTATI 1H 2026
Guidance FFO 2026 rivista al rialzo ad almeno 46 milioni di euro (+11,7% vs FY 2025)
- CRESCONO I PRINCIPALI INDICATORI DELLA GESTIONE CARATTERISTICA: Ricavi netti da attività locativa freehold: 50,6 milioni di euro; +4,1% like for like vs 1H 2025
- AUMENTA IL VALORE DEL PORTAFOGLIO CORE: Market Value portafoglio core Italia: 1.574,4 milioni di euro; +0,6% like for like vs FY 2025
- IN CALO GLI ONERI FINANZIARI: Oneri finanziari netti adjusted[1] pari a 20,5 milioni di euro; -14,9% vs 1H 2025
- INCREMENTA L’UTILE NETTO RICORRENTE: Funds From Operations: 24,1milioni di euro; +21,7% vs 1H 2025
- UTILE NETTO DI GRUPPO POSITIVO: Utile netto di Gruppo: 20,6 milioni di euro
- RIVISTO AL RIALZO OUTLOOK FFO 2026: Utile netto ricorrente atteso ad almeno 46 milioni di euro (+11,7% vs FY 2025); +2,2% rispetto a guidance FFO comunicata a febbraio
Bologna, 4 agosto 2026. Il Consiglio di amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD” o la “Società”), riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Antonio Rizzi, ha esaminato e approvato la relazione finanziaria semestrale consolidata al 30 giugno 2026.
Messaggio dell’Amministratore Delegato, Roberto Zoia
“Siamo molto soddisfatti dei risultati conseguiti nel primo semestre del 2026, che confermano la solidità del nostro business e la capacità di IGD di generare una crescita robusta e costante. Il buon andamento della gestione caratteristica, sostenuto dall’ incremento dei ricavi netti da attività locativa e dalla riduzione degli oneri finanziari, ha consentito al Gruppo di conseguire un Utile netto ricorrente (FFO) pari a 24,1 milioni di euro, in crescita del 21,7% rispetto al primo semestre 2025. L’incremento del valore del portafoglio core, il positivo avanzamento del piano di dismissioni e i nuovi interventi di valorizzazione degli asset confermano inoltre la validità delle linee strategiche del Piano Industriale 2025-2027 e l’efficacia del percorso intrapreso per tradurle in risultati concreti.
Alla luce dei risultati conseguiti, pertanto, rivediamo al rialzo la guidance per l’esercizio 2026, prevedendo un Utile netto ricorrente (FFO) di almeno 46 milioni di euro, in crescita dell’11,7% rispetto al 2025. Guardiamo ai prossimi mesi con la convinzione di poter proseguire lungo la nostra traiettoria di crescita, dando piena attuazione agli obiettivi del Piano Industriale.”
ATTIVITA’ DI LEASING
Nel corso del semestre IGD ha proseguito le attività di commercializzazione, la cui efficacia è riflessa nei risultati ottenuti: al 30 giugno 2026 il tasso di occupancy medio gallerie più ipermercati in Italia si è attestato al 96,22%, mostrando un incremento di 13 bps rispetto al 31 marzo 2026 (+16 bps l’aumento rispetto al 31 dicembre 2025); 95,81% il tasso di occupancy delle sole gallerie, anch’esso in incremento di 15 bps rispetto al 31 marzo 2026 (+18 bps vs 31 dicembre 2025).
Inoltre, si è confermata la capacità del portafoglio IGD di attrarre anchor tenant di respiro internazionale: Ikea, Normal, Pepco, KFC sono solo alcune delle insegne che hanno scelto i centri commerciali del Gruppo per espandere il loro network in Italia negli ultimi sei mesi.
I 92 contratti sottoscritti nel corso del semestre (50 rinnovi e 42 turnover), che rappresentano il 5,8% del monte canoni gallerie, hanno portato a un upside complessivo del +0,9%, proseguendo la tendenza di incrementi positivi dei canoni trimestre dopo trimestre.
ATTIVITÀ DI ASSET MANAGEMENT
Nel corso del semestre è stata perfezionata la cessione di tre ulteriori asset del portafoglio rumeno, per un controvalore complessivo di circa 10,7 milioni di euro, sostanzialmente in linea con il relativo book value. Tali operazioni si aggiungono alle dismissioni concluse nel 2025 per 21,8 milioni di euro, a conferma del costante avanzamento del percorso di dismissione del portafoglio rumeno delineato nel Piano Industriale 2025-2027. Sono inoltre in corso trattative per ulteriori cessioni, per un controvalore complessivo di circa 15 milioni di euro, il cui perfezionamento è previsto entro la fine del 2026.
A giugno, inoltre, è stato firmato il rogito che ha sancito la vendita dell’ultimo appartamento disponibile all’interno del progetto Porta a Mare Waterfront di Livorno, e si è così completata la vendita dell’intero comparto residenziale composto da 115 unità abitative di pregio suddivise tra il sub ambito Piazza Mazzini (73) e il sub ambito Officine Storiche (42). Il progetto è entrato quindi in una nuova fase che prevede la finalizzazione delle attività di ricerca e selezione di uno o più operatori per la gestione del complesso turistico-ricettivo previsto nell’area del sub ambito Lips.
Nel corso del semestre IGD ha inoltre proseguito le attività di asset management, in linea con la propria strategia di gestione attiva, realizzando diversi interventi di valorizzazione nei centri commerciali Centro Leonardo (Imola), Centro Tiburtino (Roma) e Centro Sarca (Sesto San Giovanni). I progetti comprendono attività di remodelling e restyling, evoluzione del merchandising mix e ottimizzazione degli spazi commerciali, e sono finalizzati a rafforzare la competitività e l’attrattività degli asset, con benefici attesi in termini di occupancy, crescita dei canoni, durata media dei contratti di locazione (WALB) e valore del portafoglio nel medio-lungo periodo.
AUMENTA IL VALORE DEL PORTAFOGLIO CORE
Il portafoglio core Italia del Gruppo (gallerie + ipermercati/supermercati) ha raggiunto un valore di mercato pari a 1.574,4 milioni di euro, con un incremento a perimetro omogeneo del +0,6% rispetto a dicembre 2025. La rivalutazione è interamente riconducibile alla crescita organica del Gruppo e non riflette alcun effetto derivante dall’andamento dei tassi utilizzati per le valutazioni.
Considerando anche i restanti asset del Gruppo, il patrimonio immobiliare ha raggiunto un valore di mercato di 1.697,3 milioni di euro, con una flessione dello 0,4% rispetto al 31 dicembre 2025, principalmente riconducibile ai rogiti perfezionati nel corso del semestre del portafoglio rumeno e delle ultime unità residenziali del progetto Porta a Mare. Includendo il valore dei diritti d’uso degli immobili detenuti in leasehold e delle partecipazioni nei fondi “Juice” e “Food“, il valore complessivo del portafoglio del Gruppo è pari a 1.802,6 milioni di euro.
Il Net Initial Yield, calcolato secondo i criteri definiti da EPRA, è pari al 6,2% per il portafoglio core Italia composto da iper/super e gallerie (6,4% il topped up) e pari al 6,9% per il portafoglio Romania omogeneo (7,1% topped up).
L’EPRA NTA è pari a 1.000.187 migliaia di euro, ovvero 9,06 euro per azione. Il dato risulta in crescita rispetto al 31 dicembre 2025 (9,03 euro per azione).
L’EPRA NRV è pari a 9,12 euro per azione, in crescita rispetto al 31 dicembre 2025 (9,09 euro per azione).
L’EPRA NDV è pari a 8,96 euro per azione, in crescita rispetto al dato al 31 dicembre 2025 (8,93 euro per azione).
PERFORMANCE OPERATIVE ITALIA
Prosegue il momento positivo dei centri commerciali IGD: al 30 giugno 2026 gli ingressi risultano in crescita del +4,3% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, mentre i fatturati degli operatori delle gallerie hanno fatto segnare un incremento del +4,6%.
Positive anche le performance di ipermercati e supermercati di proprietà del Gruppo, che hanno chiuso il semestre in incremento del +1,3%.
PERFORMANCE OPERATIVE ROMANIA
Anche le gallerie commerciali del portafoglio Winmarkt hanno fatto registrare buone performance operative: nell’arco del semestre sono stati infatti sottoscritti 108 contratti tra rinnovi (83) e turnover (25), segnando un incremento dei canoni sui rinnovi pari a circa +1,59%. Al 30 giugno 2026 il tasso di occupancy è risultato pari al 93,0%, in lieve calo rispetto a fine 2025 a causa di alcune uscite nel corso del semestre per cui si sta procedendo agli idonei replacement, anche attraverso una ridefinizione degli spazi e degli investimenti commerciali sottostanti.
ATTIVITA’ DIGITAL
Nel corso del primo semestre del 2026 è proseguito il percorso di digitalizzazione dei centri commerciali del Gruppo, con l’obiettivo di migliorare l’esperienza dei visitatori, rafforzare gli strumenti a supporto dei tenant e valorizzare il patrimonio informativo generato dagli asset.
La diffusione delle Loyalty App ha continuato ad ampliarsi e oggi interessa 14 centri commerciali, confermandosi un efficace strumento di fidelizzazione dei clienti e di raccolta di dati a supporto di una sempre maggiore personalizzazione dell’esperienza d’acquisto.
Parallelamente, la piattaforma IGD Connect, oggi attiva in 28 centri commerciali, è stata ulteriormente sviluppata con l’introduzione del Portale Vendite, che consente una gestione più efficiente della raccolta dei dati di fatturato, semplificando le attività operative sia per i tenant sia per il Gruppo.
Nel semestre è inoltre proseguito il rafforzamento del sistema di Customer Relationship Management (CRM), con un incremento del 40% circa dei contatti presenti nel database.
Nel complesso, tali iniziative confermano il progressivo sviluppo di un ecosistema digitale sempre più integrato, orientato alla valorizzazione dei dati e al miglioramento continuo dell’esperienza dei clienti e dell’efficienza operativa.
RISULTATI ECONOMICO – FINANZIARI
Nei primi sei mesi del 2026 il Net rental income freehold (che non considera gli asset in leasehold) è risultato pari a 50,6 milioni di euro; a perimetro omogeneo il dato risulta in incremento del +4,1%, mentre a livello consolidato l’incremento è pari a circa 0,8 milioni di euro.
L’Ebitda della gestione caratteristica si attesta a 48,3 milioni di euro, facendo registrare una crescita a perimetro omogeneo pari al +3,4%.
Il risultato della gestione finanziaria complessiva è pari a 22,7 milioni di euro, inferiore di 9,0 milioni di euro (-28,4%) rispetto al primo semestre 2025. Tale risultato, depurato dagli oneri non ricorrenti legati alle operazioni di rifinanziamento effettuate nel semestre, è pari a 20,5 milioni di euro, con un miglioramento di 3,6 milioni di euro rispetto al corrispondente periodo del 2025 (-14,9%).
Il Gruppo chiude il semestre con un utile netto pari a 20,6 milioni di euro, in crescita di 10,0 milioni di euro rispetto ai primi sei mesi del 2025.
L’Utile netto ricorrente (FFO) è pari a 24,1 milioni di euro, in incremento del +21,7% rispetto al primo semestre 2025, principalmente per effetto della riduzione degli oneri finanziari ricorrenti e del miglioramento della gestione caratteristica.
STRUTTURA FINANZIARIA
Nel corso del semestre il Gruppo ha proseguito il percorso di ottimizzazione della propria struttura finanziaria, perfezionando nel mese di febbraio un finanziamento green secured di 165 milioni di euro, destinato al rimborso integrale del finanziamento green ipotecario sottoscritto nel maggio 2023, caratterizzato da un costo superiore.
L’operazione ha consentito di ridurre il costo medio del debito del Gruppo, sceso al 4,8% al 30 giugno 2026 (dal 5,1% al 31 dicembre 2025), e di allungarne la durata media, passata da 4,75 anni a fine 2025 a 5,0 anni al 30 giugno 2026.
Nel mese di marzo, inoltre, IGD ha sottoscritto con Intesa Sanpaolo una linea di credito unsecured fino a 10 milioni di euro, della durata di cinque anni, destinata al finanziamento di interventi volti a migliorare l’adattamento e la resilienza degli asset immobiliari ai cambiamenti climatici.
Nel mese di maggio, IGD ha distribuito ai suoi azionisti un dividendo di 0,15 euro per azione, corrispondente ad un importo complessivo di euro 16,6 milioni. La generazione di cassa del primo semestre ha consentito a IGD di ridurre il Loan to Value di 30 punti base rispetto al 31 dicembre 2025, portandolo al 30 giugno 2026 al 43,2%. Con riferimento agli altri principali indicatori finanziari il rapporto Net Debt/EBITDA è risultato pari a 8,0x, mentre l’Interest Coverage Ratio (ICR) del semestre si è attestato a 2,3x.
OUTLOOK 2026
I risultati conseguiti nel primo semestre e il positivo avanzamento del piano di dismissioni, che confermano la solidità del modello business del Gruppo, e la validità delle linee strategiche del Piano Industriale 2025-2027, consentono di migliorare la guidance per l’esercizio 2026.
L’Utile netto ricorrente (FFO) è ora atteso ad almeno 46 milioni di euro, in crescita dell’11,7% rispetto al dato consuntivato al 31 dicembre 2025 (+2,2% rispetto alla guidance comunicata a febbraio 2026).
PROSEGUE IL FORTE IMPEGNO SUI TEMI ESG
Nel primo semestre del 2026 l’azienda ha proseguito nel percorso di sostenibilità intrapreso, promuovendo iniziative rivolte alle proprie persone con l’obiettivo di rafforzarne le competenze e migliorarne il benessere. In questo contesto sono state organizzate due attività formative che hanno interessato l’intera popolazione aziendale ed è stato incrementato del 14%, per il 2026, il fondo economico a disposizione dei dipendenti per il welfare aziendale. All’interno del percorso strutturato volto al rafforzamento della sicurezza informatica, è stato inoltre avviato uno specifico progetto di Cybersecurity Awareness rivolto ai dipendenti.
A testimonianza del lavoro svolto in merito all’integrazione della sostenibilità nei processi e nella governance aziendale, nel corso del semestre la società, ha ottenuto il rinnovo del Rating di Legalità per la quinta volta, confermando il punteggio massimo di tre stelle.
