Il Consiglio di Amministrazione approva il Progetto di Bilancio d’esercizio, il Bilancio consolidato e il Bilancio di sostenibilità al 31 dicembre 2017
2017: UN ALTRO ANNO DI RISULTATI STRAORDINARI
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- Utile Netto del Gruppo: 86,5 milioni di euro (+26,5%)
- Risultato netto ricorrente (FFO): 65,6 milioni di euro, (+21,7%); superata la guidance (+20%)
- Ricavi gestione caratteristica: 145,1 milioni di euro, +6,0% (LFL Italia +1,5%, Romania +5,4%)
- Vendite operatori gallerie Italia +4,3%; rilevanti upside al rinnovo dei contratti (Italia +4,9%; Romania +2,1%)
- Ulteriore significativo calo del costo medio del debito (2,8% vs 3,3%); Loan To Value 47,4%;
- Market value del portafoglio: 2.228,2 milioni di euro (+2,3%); LFL +1,3%
- EPRA NNNAV per azione: 13,7 euro (+6,3%)
- Dividendo: è intenzione del Consiglio di Amministrazione proporre un dividendo in area 50-52 centesimi di euro (includendo le nuove azioni rivenienti dall’aumento di capitale in corso), una volta definiti i termini dell’aumento di capitale
- Approvato l’ottavo bilancio di sostenibilità (nuovo approccio “becoming GREAT”), per la prima volta con certificazione
Il Consiglio di Amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD”o la“Società”), uno dei principali player in Italia nella proprietà e gestione di Centri Commerciali della Grande Distribuzione Organizzata e quotata sul segmento STAR di Borsa Italiana, riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Elio Gasperoni, ha esaminato e approvato il progetto di bilancio d’esercizio e il bilancio consolidato al 31 dicembre 2017.
“Il 2017 rappresenta il secondo esercizio del Piano Industriale 2016-2018 e gli eccellenti risultati che abbiamo approvato oggi evidenziano una piena coerenza con le previsioni comunicate al mercato, considerato che siamo in linea, e per alcuni obiettivi anche oltre, le attese di fine Piano. Ogni area del Gruppo ha contribuito positivamente, a partire dalla gestione attiva dei nostri asset che continuano ad avere un’elevata occupancy, performance commerciali positive e sui quali abbiamo registrato significativi upside al rinnovo dei contratti. L’attenzione alla qualità e attrattività dei nostri immobili, anche attraverso continui investimenti e nuove aperture come l’ampliamento di ESP a Ravenna, unita al mantenimento di un’equilibrata struttura finanziaria, ha consentito di mettere a segno una crescita del FFO per azione pari al +21,7% e dell’EPRA NNNAV per azione pari al +6,3%. Nel 2018, oltre a proseguire nell’esecuzione del Piano, ci concentreremo sul completamento dell’acquisizione in corso, con l’obiettivo di rafforzare la leadership italiana di IGD nella proprietà e gestione di immobili commerciali e incrementare ulteriormente i ritorni per gli azionisti” ha dichiarato Claudio Albertini, Amministratore Delegato di IGD.
ANDAMENTI OPERATIVI
Il 2017 è stato il quarto anno consecutivo caratterizzato da una crescita delle vendite degli operatori nelle gallerie italiane, a conferma di un contesto macroeconomico positivo ma anche della attrattività del portafoglio.
Le vendite degli operatoriregistrate nelle gallerie Italiane del Gruppo si sono attestate a +4,3% (+1,3% escludendo gli effetti dell’ampliamento del Centro Commerciale ESP inaugurato il primo giugno 2017) con un significativo incremento dei fatturati nel mese di dicembre, il migliore dal 2011 ad oggi. Gli ingressi hanno registrato un lieve decremento (– 0,5%) rispetto all’anno precedente, dato su cui hanno inciso in particolare i primi due mesi dell’anno. Dal punto di vista merceologico, i migliori risultati sono stati registrati nelle categorie Servizi e Cultura-Tempo Libero- e Regalo.
In questo contesto, le attività di commercializzazione hanno ottenuto risultati coerenti e significativi: sono statisottoscritti 194 contrattitra rinnovi e nuove locazioni con unupsidemedio del +4,9%; mentre l’occupancy media (gallerie e iper) si è attestata al 96,8%, sostanzialmente stabile.
Anchein Romaniai fondamentali dell’economia, in termini di consumi e andamenti retail della regione, continuano ad essere particolarmente brillanti e il riscontro sul nostro portafoglio è dato dall’ulteriore crescitadell’occupancyrate (96,4%) e dagli upside al rinnovo (+2,1%).
Nel corso del 2017 sono proseguite, in linea con i programmi, molteplici attività diasset management.
L’evento più rilevante per il Gruppo è stato sicuramente l’inaugurazione, avvenuta a giugno, dell’ampliamento della galleria del Centro Commerciale ESP di Ravenna: oltre 19.000 mq aggiuntivi (11 medie superfici e 42 negozi di cui una sola unità sfitta) realizzati con un investimento complessivo di circa 51 milioni di euro che ha generato ungross yield on costsuperiore all’8%. I benefici di questa apertura sono stati evidenti: +34,5% di visitatori da giugno a dicembre e +7,2% le vendite operatori nella parte di galleria già esistente.
A novembre sono stati inaugurati 4.200 mq di nuova superficie nella galleria del Centro Commerciale Città delle Stelle ad Ascoli Piceno, derivanti dalla scelta di Coop di ridurre l’ipermercato per realizzare un nuovoconcept, in linea con le nuove tendenze del mercato e con le esigenze dei consumatori. La Galleria Commerciale arriva così ad avere una superficie di 21.000 mq inclusiva di 13 nuovi punti vendita. È stato effettuato anche un restyling interno, con l’obiettivo di rendere il centro commerciale sempre più attraente per i visitatori. Il net yield on cost dell’investimento a regime è pari al 6,5% circa e i benefici anche in questo caso sono stati significativi: dalla data di inaugurazione fino a fine 2017 è stato registrato un incremento del +17,8% degli ingressi ed un aumento del +10,1% delle vendite degli operatori nella parte di galleria già esistente. Da segnalare il forte miglioramento nell’occupancy della galleria del Centro Commerciale che si attesta al 97% (99% nell’ampliamento).
RISULTATI ECONOMICO – FINANZIARI (FFO +21,7%)
I ricavi complessivi ammontano a ca. 150,2 milioni di euro, in crescita dell’8,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
In particolare,i ricavi da attività locativa, pari a 138,9 milioni di euro, hanno registrato un incremento del +5,8% con una variazione dovuta:
- per ca. 5,6 milioni di euro, ai maggiori ricavi sul perimetro non omogeneo
- per ca. 1,8 milioni di euro allacrescitalike for like(+1,5%) in Italia.Crescono le gallerie (+2,0%) e gli ipermercati sono in linea
- per ca. 0,5 milioni di euro, aimaggiori ricavilike for likedella Romania (+5,4%)
Anche i ricavi da servizi sono in crescita (+11,7%) e ammontano a 6,2 milioni di euro. I ricavi da Trading del progetto Porta a Mare per ca. 5,1 milioni di euro sono relativi alla vendita di 18 unità residenziali e relative pertinenze. Da segnalare che alla data di approvazione del bilancio sono stati sottoscritti contratti preliminari di compravendita di 15 ulteriori unità residenziali; il totale degli appartamenti venduti/impegnati ha quindi raggiunto il 90,7% del totale della superficie commerciale.
L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 101,2 milioni di euro, in crescita del 6,7% rispetto al 31 dicembre 2016. Diminuisce ulteriormente l’incidenza dei costi operativi sui ricavi caratteristici e dunque l’Ebitda Margin della gestione caratteristica si attesta al 69,7%, in incremento di 40 punti base rispetto allo scorso anno. L’Ebitda caratteristico Freehold (relativo al perimetro immobiliare di proprietà) raggiunge il 79,2%, in crescita di 50 punti base.
L’incidenza della gestione finanziaria è in diminuzione (-18,2%) a 34,3 milioni di euro, nonostante l’incremento della PFN media, dovuto agli investimenti nel periodo (tra cui l’ampliamento di ESP): il risultato è frutto delle recenti attività diliability management, oltre al decremento del nozionale e la chiusura di alcuni IRS. Come previsto nel Piano Industriale, si conferma quindi il percorso di riduzione del costo medio del debito che a fine 2017 si attesta al 2,8% (vs 3,3% a dicembre 2016).
L’Utile Netto di competenza del Gruppo del periodo ammonta a 86,5 milioni di euro, in crescita rispetto ai 68,3 milioni dello stesso periodo del 2016 (+26,5%)
Il Funds From Operations (FFO) è pari a 65,6 milioni di euro, in crescita del 21,7% rispetto al 31 dicembre 2016, superando ampiamente gli obiettivi di crescita comunicati in occasione della semestrale 2017 (+20%).
PORTAFOGLIO E VALORE PATRIMONIALE CREATO
L’EPRA NNNAV è pari a 1.111 milioni di euro, ovvero 13,67 euro per azione. Il dato è in significativa crescita del 6,3% rispetto ai 12,85 euro per azione al 31 dicembre 2016. Il patrimonio immobiliare del Gruppo IGD ha raggiunto un valore di mercato pari a 2.228,2 milioni di euro, con un incremento del 2,3% rispetto al 31 dicembre 2016. La principale variazione riguarda l’ampliamento del Centro Commerciale ESP di Ravenna.
Anche a livello di perimetro omogeneo Italia si registrano crescite di valore (+1,3%):
- le gallerie segnano un incremento dell’1,3% (+14,3 milioni di euro di cui ca. 9 milioni rappresentato dalle 7 Gallerie Rilevanti) e unGross initial yieldpari al 6,3%;
- gli ipermercati segnano anch’essi un incremento del +1,3% (+7,3 milioni di euro) e ungross initial yieldpari a 6,2%;
- in Romania il valore del patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2017 è pari a 159,5 milioni di euro, in calo dai 164,9 milioni di euro al 31 dicembre 2016, con ungross initial yieldpari al 6,5%.
Il Net Initial Yield, calcolato secondo i criteri definiti da EPRA, è pari al 5,4% per il portafoglio Italia (5,5% il topped up) e pari al 5,5% per il portafoglio Romania (5,7% topped up).
STRUTTURA FINANZIARIA
La Posizione Finanziaria Netta del Gruppo IGD al 31 dicembre 2017, negativa per 1.059,6 milioni di euro, è rimasta sostanzialmente stabile rispetto a dicembre 2016, mentre migliorano gli indicatori di struttura finanziaria come il gearing ratio (0,94x a fine 2017 vs 0,97x a fine 2016) e il Loan to Value (47,4% a fine 2017 vs 48,3% a fine 2016).
L’Interest Cover Ratio (ICR) ha registrato un sensibile miglioramento attestandosi al 2,93x (rispetto al 2,24x nel 2016).
Nell’anno sono da segnalare l’emissione di un prestito obbligazionario, tramite private placement sul mercato USA, avvenuta a gennaio e la conferma, a dicembre, da parte di Moody’s delrating investment grade Baa3 con outlook stabile.
PROGETTI E NUOVE APERTURE
Pipeline
Nel corso del 2018 proseguono i lavori relativi alla galleria Gran Rondò di Crema, sul quale sono in corso di realizzazione una media superficie aggiuntiva (già commercializzata) e un restyling esterno; il completamento dei lavori è previsto entro la prima metà dell’anno.
Proseguono anche i lavori per l’esecuzione del progetto Porta a Mare a Livorno per il quale è stata presentata una proposta di variante al progetto, tesa ad ottimizzare gli spazi del comparto Officine Storiche; tale variante ha comportato un nuovo iter urbanistico-amministrativo e un prolungamento dei lavori, la cui ultimazione è prevista nella seconda metà del 2019. Sui complessivi 15.000 mq sono comunque già stati commercializzati circa 4.500 mq e raccolte significative manifestazioni di interesse.
Acquisizione
Il 15 dicembre 2017 IGD ha sottoscritto un accordo preliminare per l’acquisizione da Eurocommercial Properties Group di un portafoglio di 4 gallerie e unretail parkubicati nel Nord Italia, inclusi in centri commerciali di riferimento nei rispettivi bacini di utenza, per un valore complessivo pari a euro 187 milioni (oltre oneri e imposte di trasferimento per circa 9,3 milioni di euro). In particolare, l’acquisizione ha ad oggetto i seguenti rami d’azienda:
- Galleria del Centro Commerciale Leonardo (Imola)
- Galleria del Centro Commerciale Lame (Bologna)
- Galleria del Centro Commerciale e una porzione del Retail Park La Favorita (Mantova)
- Galleria del Centro Commerciale CentroLuna (Sarzana)
Le Gallerie Commerciali e il Retail Park oggetto dell’Acquisizione presentano una superficie totale locabile di 37.500 mq e fanno parte di quattro Centri Commerciali e un Retail Park, la cui superficie totale locabile è pari a circa 91.000 mq. Sulla base dei contratti di affitto dei rami d’azienda e dei costi non recuperabili, stabilizzati e annualizzati, il portafoglio oggetto dell’Acquisizione presenta unnet yield accrescitivo pari al 6,4% e un gross yield accrescitivo pari al 6,8%. Ai sensi del Contratto Preliminare l’Acquisizione dovrà essere completata entro il primo semestre 2018.
DIVIDENDO
Il Consiglio di Amministrazione ha proposto, subordinatamente all’approvazione del bilancio di esercizio chiuso al 31 dicembre 2017 e della Relazione del Consiglio di Amministrazione, di destinare a dividendo un ammontare totale minimo di circa 49,3 milioni di euro.
Si ricorda che, alla data odierna, è in corso di esecuzione l’aumento di capitale a pagamento in opzione per un importo massimo di 150 milioni di euro, mediante emissione di nuove azioni ordinarie aventi le stesse caratteristiche di quelle in circolazione e godimento regolare (1° gennaio 2017), deliberato dall’assemblea in data 12 febbraio 2018. Pertanto, allo stato, non è possibile determinare il numero esatto di azioni emittende e complessivo che avrà diritto al dividendo alla data di stacco della cedola (28 maggio 2018).
È comunque intenzione del Consiglio di Amministrazione – una volta definiti i termini dell’aumento di capitale e, in particolare, il prezzo di sottoscrizione e il conseguente numero massimo di azioni da emettere – di proporre all’Assemblea dei soci, in caso di successo dell’aumento di capitale, un dividendo unitario per azione nell’ordine di Euro 50-52 centesimi, incrementando il monte dividendi[1].
Tale dividendo sarebbe superiore di circa +11% / +15 % rispetto al dividendo relativo all’esercizio 2016 (45 centesimi di euro).Il livello di rendimento di tale dividendo sul prezzo di fine 2017 (dividend yield) si attesterebbe al 5,2/5,4% mentre raggiungerebbe il 6,1/6,4% rispetto al prezzo di chiusura del 21 febbraio 2018.
OUTLOOK 2018
La Società si attende una prosecuzione del proprio percorso di crescita in linea con gli obiettivi del Piano Industriale, grazie all’ incremento dei ricavi degli immobili a perimetro omogeneo e al contributo dell’ampliamento di ESP a Ravenna per l’intero anno.
Ci si attende inoltre che l’acquisizione e l’aumento di capitale annunciati lo scorso dicembre siano completati, entro il primo semestre 2018.
In tale contesto, come risultato la Società stima una crescita dell’FFO in un intervallo compreso tra +18% e +20%
APPROVATO L’OTTAVO BILANCIO DI SOSTENIBILITÀ, IL PRIMO CON CERTIFICAZIONE
Il Consiglio di Amministrazione ha approvato il Bilancio di Sostenibilità congiuntamente al Bilancio Civilistico. Il Bilancio approvato è stato oggetto, per la prima volta, dicertificazione da parte della società PricewaterhouseCoopers, che ne ha certificato la conformità al più importante standard a livello internazionale (GRI Standards).
Questo Bilancio è stato redatto secondo una nuova impostazione emersa a seguito della revisione della matrice di materialità. I nuovi 13 temimaterial(ovvero impattanti per l’azienda e per i suoistakeholder) sono stati aggregati secondo l’acronimo GREAT, a testimonianza dell’impegno di IGD acrescere costantemente in un’ottica “Green, Responsible, Ethical, Attractive, Together”.
Nei capitoli del Bilancio, che riprendono questa impostazione, sono riportate le performance realizzate dall’azienda nel corso dell’anno:
• Green: iniziato processo per certificare Breeam in Use 4 Key Asset e proseguito iter per la certificazione ambientale UNI EN ISO 14001 (piano di roll out con obiettivo 90% gallerie Italia certificate al 2018); proseguita installazione di pannelli fotovoltaici (presenti in 5 Centri) e confermato l’uso di illuminazione a LED (in 13 strutture di Proprietà); utilizzo, dal 2017, esclusivamente di energia rinnovabile
• Responsible: avviato il Piano Welfare aziendale, con la partecipazione della quasi totalità dei dipendenti; sviluppati piani di intervento di natura volontaria con attenzione alla sicurezza nei Centri Commerciali riguardanti il miglioramento sismico, l’inserimento dei dissuasori e la realizzazione delle linee vita.
• Ethical: avviato progetto per la certificazione anticorruzione in Italia ed in Romania; osservati i primi benefici in termini reputazionali derivati dall’ottenimento del Rating di Legalità nel 2016 con il punteggio di tre stelle, il massimo previsto.
• Attractive: inaugurato l’ampliamento del Centro ESP e la rimodulazione di Città delle Stelle con attenzione alla sostenibilità ed all’innovazione; costante evoluzione del tenant e merchandising mix (27 nuovi marchi inseriti, corrispondenti al 40% dei turnover) e forte attenzione alle soluzioni ed agli eventi innovativi offerti in Galleria, in una logica O2O (online to offline)
• Together: strutturato coinvolgimento con gli stakeholder (quasi 6.000 visitatori coinvolti in indagini sulla soddisfazione); confermato il ruolo sociale di IGD nei territori di riferimento, in virtù di oltre 14.600 posti di lavoro offerti, una collaborazione con circa 800 fornitori locali, la presenza di 260 insegne locali nelle sue Gallerie ed il coinvolgimento di 234 associazioni locali.
ALTRE DELIBERE
Valutazione della sussistenza del Requisito di Indipendenza
Il Consiglio di Amministrazione di IGD ha valutato, sulla base delle informazioni fornite dagli interessati e a disposizione della Società, la persistenza del requisito di indipendenza – ai sensi dell’art. 148, comma 3, del D.lgs. n. 58/1998, del Codice di Autodisciplina promosso da Borsa Italiana e dell’art. 16 del Regolamento Consob n. 20249/2017– in capo agli amministratori qualificati come indipendenti (Milva Carletti, Matteo Cidonio, Luca Dondi dall’Orologio, Elisabetta Gualandri, Andrea Parenti, Livia Salvini e Rossella Saoncella).
Approvazione della Relazione sul Governo societario e gli Assetti proprietari e della Relazione sulla Remunerazione
Il Consiglio di Amministrazione ha approvato la Relazione sul Governo societario e sugli Assetti proprietari, che costituisce parte integrante della documentazione del bilancio nonché, su proposta del Comitato per le Nomine e per la Remunerazione, la Relazione sulla Remunerazione redatta ai sensi dell’art. 123-terdel TUF, la cui Sezione Prima – illustrante la Politica di remunerazione della Società – sarà sottoposta, ai sensi dell’art. 123-ter, comma 6, del TUF, al voto consultivo della prossima Assemblea degli Azionisti.
I documenti saranno messi a disposizione del pubblico – nonché resi disponibili sul sito internet di IGD https://www.gruppoigd.it/Governance, presso la sede legale della Società, Borsa Italiana S.p.A. e sul meccanismo di stoccaggio autorizzato www.emarketstorage.com, nei termini e con le modalità previsti dalla normativa di legge e regolamentare applicabile
[1] Attingendo alle riserve di utili a nuovo
