1 marzo 2021 15:00

Lettera agli azionisti 2021 del Presidente e dell’Amministratore Delegato

Signori Soci,

il 2020 è stato l’anno più difficile nella storia di IGD.

Per quanto avessimo condotto un’accurata analisi degli scenari nello strutturare il Piano 2019-2021, non potevamo considerare di potere trovarci di fronte a un contesto tanto sfidante, con pesanti restrizioni all’attività dei centri commerciali indotte dall’esigenza di contenere la diffusione della pandemia da Covid-19.

Dopo avere iniziato i primi due mesi dell’anno con risultati che ci indicavano di essere sul percorso giusto per raggiungere gli obiettivi del Piano, dal marzo 2020, a fronte dei severi provvedimenti di lockdown, ci siamo trovati in una situazione senza precedenti. Abbiamo comunque dimostrato di sapere reagire con prontezza, seguendo chiare priorità: proteggere la salute delle persone presenti nei nostri immobili e salvaguardare la sostenibilità economico-finanziaria del nostro business.

Il periodo di parziale allentamento delle restrizioni compreso tra giugno e ottobre ci ha dato conferma dell’efficace posizionamento dei nostri asset e della correttezza dei provvedimenti che stavamo mettendo in atto per gestire l’emergenza Covid, come testimoniato dal pronto recupero delle performance operative in termini di ingressi e vendite degli operatori. Gli ultimi mesi dell’anno, tuttavia, ci hanno nuovamente messi di fronte a limitazioni che hanno condizionato una stagione cruciale per le vendite degli operatori.

Complessivamente, perciò, l’esercizio 2020 si chiude con una contrazione del 28,8% dell’Utile Netto Ricorrente, o Funds from Operations, che si attesta a 59,3 milioni di euro. Si tratta di una variazione sostanzialmente in linea con la riduzione del 25-28% che avevamo indicato nella guidance dello scorso agosto.

Per comprendere a fondo le performance del Bilancio di questo difficile anno e gli impatti della pandemia che i numeri incorporano, occorre analizzare le misure che abbiamo preso sul fronte della gestione operativa e finanziaria.   

 

Le misure prese per sostenere i tenant nel 2020 non avranno impatti di trascinamento sul 2021

Sulla base del rapporto collaborativo e di sostenibilità reciproca che da sempre IGD coltiva con i propri tenant, nel portafoglio italiano abbiamo gestito questa fase delicata con un sistema di dilazioni nei tempi di pagamento e di riduzioni temporanee dei canoni di locazione, per importi corrispondenti in media a 1,7 mensilità, interamente spesati nell’anno.

 

I nostri centri sono rimasti sempre aperti, anche nel lockdown

Proprio nei mesi in cui le restrizioni sono state più severe, abbiamo potuto verificare l’importante ruolo svolto dai nostri centri commerciali, che sono sempre rimasti aperti, dal momento che ospitano attività di vendita di generi essenziali, come l’alimentare, l’elettronica e i beni dedicati alla salute e alla cura della persona e della casa. Avendo una collocazione tipica nella prima periferia delle aree urbane, le nostre location sono state sempre raggiungibili, nei limiti dei divieti relativi alla circolazione dei cittadini al di fuori del Comune di residenza.

 

La rassicurante reazione di vendite e ingressi nel periodo maggio-ottobre

Da maggio in poi, con il progressivo allentamento delle misure di confinamento, abbiamo potuto riappropriarci di una parte delle leve del nostro business. Pur persistendo il divieto di realizzare eventi di richiamo e avendo limitazioni per le food court in termini di orari e distanziamenti richiesti, abbiamo potuto osservare una rapida ripresa degli ingressi e dei ricavi degli operatori. A fine settembre, perciò, IGD aveva recuperato circa l’87% delle visite e circa il 97% delle vendite degli operatori rispetto al corrispondente mese del 2019.

Un altro dato incoraggiante è emerso dall’analisi degli andamenti dei tre mesi di agosto, settembre e ottobre, nei quali le vendite degli operatori hanno mostrato un incremento dello 0,3% rispetto al medesimo periodo del 2019, a fronte della contemporanea riduzione del 12,6% degli ingressi.

 

Nei mesi di riapertura, i visitatori hanno confermato di apprezzare il format IGD

Se il periodo di stretto lockdown di marzo e aprile ha confermato la vitalità del centro commerciale come punto di riferimento sul territorio per l’acquisto di beni di primaria necessità, i mesi di riapertura compresi tra maggio e ottobre hanno dimostrato la validità a tutto tondo del format dei nostri centri commerciali: asset di medie dimensioni, dominanti nel proprio bacino di riferimento, vissuti come luoghi ideali per uno shopping sicuro, pratico e conveniente; IGD si è quindi differenziata dai competitor per il fatto di avere in portafoglio centri urbani, capaci di proporre sotto uno stesso tetto una gamma completa di offerta di beni e servizi che permettono di godere di ampia scelta ottimizzando i tempi.

La seconda ondata pandemica che ha preso forza da ottobre, con l’imposizione di nuove restrizioni ha fortemente penalizzato le vendite degli operatori negli ultimi mesi dell’anno, in corrispondenza con le promozioni legate al Black Friday e con la campagna natalizia. Abbiamo quindi dovuto aprire una nuova fase di contrattazione con i tenant, seguendo modalità analoghe a quelle già studiate per il primo e più severo lockdown.

 

Mantenuto un profilo di rischio controllato

Le negoziazioni individuali che abbiamo condotto con ben 707 operatori ci hanno permesso di chiudere il 2020 con un tasso di financial occupancy del 94,3%, essendo riusciti a incassare oltre il  91% del fatturato netto. Contiamo inoltre di ricevere la parte residua nel primo semestre del 2021.

Facendo leva sul fatto che i canoni al metro quadro dei nostri centri commerciali sono sempre stati a livelli equilibrati, siamo riusciti a chiudere gli accordi senza modificare le condizioni contrattuali in essere, se non per rari casi, del tutto eccezionali, di operatori interessati da problemi strutturali ancor prima che emergesse la pandemia.

Nonostante la richiesta generalizzata da parte dei retailer fosse quella di andare nella direzione di canoni variabili, abbiamo mantenuto tutti i rapporti sulla base di un minimo garantito, anche alla luce del fatto che IGD ha l’esigenza di offrire visibilità sui futuri flussi di cassa agli investitori, essendo una società i cui titoli azionari e obbligazionari sono quotati sui mercati finanziari.

Nel complesso, i 110 rinnovi di contratto che sono stati stipulati nel 2020 hanno registrato una sostanziale stabilità dei canoni (-0,38%).

 

Le metriche operative testimoniano una tenuta del portafoglio IGD superiore alla media

Le metriche operative del portafoglio italiano di IGD indicano andamenti apprezzabili, se si considerano i lunghi periodi di chiusura imposti a molti negozi. In particolare, abbiamo potuto verificare di avere conseguito performance migliori rispetto a quelle medie del settore, secondo le statistiche aggregate del CNCC, il Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali. Le analisi dei dati indicano una condizione di sofferenza in particolare per i grandi centri commerciali, esterni alle aree urbane e quindi impossibili da raggiungere durante i periodi di confinamento;

Nel 2020 gli ingressi nei centri IGD hanno registrato una contrazione del 29,5% rispetto al 2019, mentre il dato medio di settore in Italia indica una flessione del 34,2%. Anche sotto il profilo delle vendite degli operatori presenti nelle gallerie, IGD ha mostrato una maggiore resilienza rispetto alla media, registrando una riduzione del 27,6%, a fronte del calo del 29,9% subito dal benchmark.

Da non trascurare inoltre il fatto che nei supermercati e ipermercati, che incidono per circa un quarto del valore del patrimonio immobiliare di IGD, le vendite hanno subito un calo limitato, nella misura del 2,8%.

Nel 2020 i visitatori hanno mutato i propri comportamenti anche per il fatto che si recano al centro commerciale per fare acquisti più mirati, come testimonia l’incremento del 21,9% registrato dallo scontrino medio nel dicembre 2020 rispetto allo stesso mese del 2019.

 

Winmarkt mostra un buon tasso di incassato

In Romania, dove non sono mancati lunghi periodi di lockdown a causa della pandemia, IGD ha potuto beneficiare della presenza nei propri asset di un’ancora alimentare e, indirettamente, delle misure che hanno disposto la chiusura di centri con superfici superiori ai 15 mila metri quadri: misure che hanno di fatto eliminato una parte importante della concorrenza. È stata così registrata una significativa performance in termini di collection rate, pari a oltre il 94% in media sul portafoglio dei 14 centri della catena Winmarkt. Utilizzando un approccio più standardizzato rispetto a quello adottato per le negoziazioni sul portafoglio italiano, è stata infatti seguita una politica univoca, che è consistita nel concedere uno sconto una tantum di due mensilità a tutti i tenant interessati dalle restrizioni. I rinnovi sono stati conclusi in media con una sostanziale stabilità dei canoni (-0,47%), mentre l’occupancy rate è passato dal 97,6% di fine 2019 al 93,6% di fine 2020.

 

Una performance molto differenziata a seconda delle attività

Nel portafoglio di IGD non sono stati registrati fallimenti di retailer di dimensioni importanti, se non per un paio di eccezioni. Nel complesso, solo cinque operatori hanno iniziato la fase procedurale.

È stata tuttavia rilevata una sensibile differenza nelle performance a seconda delle merceologie, con un’elevata domanda su soluzioni che migliorano il comfort della casa, l’elettronica di consumo e prodotti per la cura della persona. Restano invece al momento penalizzate le insegne della ristorazione, a causa del persistere delle restrizioni e, in alcuni grandi centri urbani, anche per lo scarso afflusso del personale degli uffici nella fascia oraria compresa tra le 12 e la 14, perché molte società, soprattutto nel terziario, continuano a promuovere il lavoro da casa.

Un’altra categoria negativamente impattata dalla pandemia è quella dei nostri quattro cinema, che anche dopo l’allentamento delle restrizioni della scorsa primavera erano rimasti chiusi in assenza di nuove pellicole da proporre.

Per quanto dopo l’accordo quadro raggiunto con Coop nel 2018 avessimo avviato una ricomposizione del mix merceologico, che avrebbe portato a una progressiva maggiore incidenza dei servizi grazie a una riduzione delle superfici degli ipermercati, il processo non era ancora stato completato. La ristorazione nel portafoglio italiano incide perciò oggi solo per il 7% del totale dei canoni, mentre le attività di intrattenimento non superano il 4%.

Al contrario, avere sviluppato la componente di servizi alla persona ha contribuito alla resilienza dei nostri ricavi nel momento delle chiusure imposte alle attività non essenziali.

La situazione creata dalla pandemia non ha comunque interrotto le attività commerciali di IGD, che hanno visto anche l’inserimento di nuovi marchi, più vicini alle attuali tendenze di consumo.

 

Le misure per salvaguardare la sostenibilità finanziaria

A fronte della prevista riduzione dei Ricavi locativi e della limitata visibilità degli incassi, IGD si è immediatamente imposta di proteggere i propri flussi di cassa.

Per quanto l’emergenza Covid-19 fosse imprevedibile, ci ha colto in un momento in cui disponevamo comunque di abbondante liquidità, a seguito dell’operazione di liability management del novembre 2019. Questo ci ha evitato di dovere ricorrere a nuove emissioni obbligazionarie, in un momento di mercato che sarebbe risultato penalizzante.

Un primo provvedimento assunto già nel marzo 2020, quindi, è stato quello di bloccare tutti gli investimenti che erano rinviabili. Per buona parte dell’anno, inoltre, i cantieri sono rimasti chiusi a causa del Covid-19. Nel complesso, perciò, sono stati realizzati investimenti per 8,0 milioni di euro relativi a capex indifferibili, per la manutenzione necessaria e le commercializzazioni. Altri 10,3 milioni di euro sono stati dedicati all’avanzamento dei lavori di sviluppo a Livorno, dove abbiamo proceduto a riprogrammare i tempi di completamento del progetto Porta a Mare, estendendone l’orizzonte temporale. Siamo convinti che superate le restrizioni della pandemia, il nostro articolato piano di riqualificazione del waterfront della città toscana continui a essere di grande valore, come dimostra peraltro l’interesse di una importante catena internazionale a prendere in gestione il futuro hotel. Anche le residenze sono divenute un oggetto molto più apprezzato nella logica dei nuovi stili di vita che si stanno affermando, con aspirazioni a livelli superiori di comfort abitativo. Rivedremo invece in qualche misura il disegno originariamente concepito per le Officine Storiche, che era molto incentrato su attività leisure e di ristorazione.

Nella pipeline degli investimenti originariamente programmati nel Piano 2019-2021, sono invece stati sospesi i progetti di restyling e remodelling: i lavori sono attesi riprendere nel corso del 2021.

Sempre nella logica di preservare la cassa, oltre che per potere rispondere ai requisiti dei finanziamenti con garanzia statale, abbiamo provveduto a ridurre la distribuzione del dividendo 2019 a 25,2 milioni di euro, un livello corrispondente al minimo previsto per mantenere lo status di SIIQ.

Abbiamo inoltre rinnovato le linee di credito committed al 2023 per 60 milioni di euro, le quali si sono andate ad affiancare a 151 milioni di euro di linee non committed disponibili.

Nell’ottobre 2020 IGD ha poi incassato il finanziamento rilasciato da MPS con garanzia SACE, per un importo di 36,3 milioni di euro. A quel punto, la copertura delle esigenze finanziarie fino a tutto il 2021 era già compiuta.

Nel gennaio 2021 IGD ha inoltre esercitato l’opzione di rimborso anticipato dell’obbligazione in scadenza a fine maggio 2021, ancora in circolazione per 70,8 milioni di azioni.

Oggi il debito corporate di IGD ha il rating di due agenzie: BBB- con Outlook negative da Fitch Ratings e BB+ con Outlook negative da S&P Global Ratings. Mantenere un rating in area investment grade è una priorità, allo scopo di evitare l’attivazione della clausola di step up dell’1,25% sulle obbligazioni in circolazione, con impatti che ci condizionerebbero soprattutto dal 2022 in poi, quando avremmo le prime esigenze di rifinanziamento.

 

La pandemia segna profondamente le performance economico-finanziarie dell’esercizio 2020

Nell’analizzare i risultati di bilancio per il 2020, va considerato anche che per le società immobiliari non è stata prevista dal governo italiano alcuna specifica forma di ristoro, neppure attraverso alleggerimenti dell’IMU. Le uniche forme di sostegno statali per IGD sono venute dal Fondo di Integrazione Salariale per il personale di sede nelle settimane di completo lockdown e dal prestito SACE.

I principali indicatori del Bilancio 2020 riflettono gli impatti diretti netti da Covid-19 per un importo che è complessivamente quantificabile in circa 18,5 milioni di euro. Si tratta in particolare di minori Ricavi, a causa degli sconti una tantum concessi sui canoni, di maggiori Costi Diretti, che incorporano alcune perdite su crediti, e infine di locazioni passive leasehold inferiori a quelle del 2019.

L’EBITDA della gestione caratteristica nel 2020 ha subito una contrazione di 25,8 milioni di euro, nell’ordine del 20,6%, attestandosi a 99,4 milioni di euro. A determinare tale risultato hanno contribuito principalmente la riduzione di 27,1 milioni di euro dei Ricavi da attività locativa netti, parzialmente compensata da un risparmio di 1,1 milioni di euro conseguito sulle Spese Generali. L’EBITDA Margin del core business è risultato perciò pari al 65,4%.

In base alle valutazioni dei periti indipendenti, a fine 2020 il Fair Value del patrimonio immobiliare del Gruppo IGD, inclusa la componente di leasehold, ha subito una diminuzione del 5,22%, essendosi attestato a 2.309,01 milioni di euro rispetto ai 2.436,21 milioni di euro di fine 2019.

A fronte di una Posizione Finanziaria Netta, inclusi gli effetti IFRS16, pari a 1.155,5 milioni di euro, il rapporto Loan-to-Value risulta perciò pari al 49,9%, con un peggioramento rispetto al livello del 47,6% di fine 2019.

La voce Svalutazioni e adeguamento di Fair Value, che nel 2020 ha registrato un saldo negativo pari a 146,0 milioni di euro, ha poi pesantemente influenzato la performance dell’ultima linea del Conto Economico Consolidato, che presenta una Perdita Netta pari a 74,3 milioni di euro, rispetto all’Utile Netto di 12,6 milioni di euro del 2019.

La perdita registrata a livello di società Capogruppo a causa delle Svalutazioni immobiliari fa decadere l’obbligo della distribuzione di un dividendo per il perimetro di attività SIIQ.

Preso atto delle queste circostanze contingenti e nell’ottica di assicurare alla Società la sostenibilità finanziaria futura, IGD non pagherà dividendi per l’esercizio 2020.

 

Per il futuro confermiamo la nostra strategia, perché il formato tiene

L’evoluzione dei modelli di consumo, che la presenza del Covid-19 ha in qualche misura accelerato, ci spinge a innovare, da un lato utilizzando pienamente le opportunità offerte dalla tecnologia digitale, dall’altro attraverso l’inserimento in galleria di nuovi brand, capaci di interpretare gli stili di vita attuali. Pur dovendo seguire una tattica difensiva per la durata della pandemia, non appena saranno cadute tutte le limitazioni, soprattutto quelle relative alle aperture nei fine settimana, potremo tornare al centro della scena e con atteggiamento proattivo convivere ad armi pari con l’e-commerce: un canale che ha visto espandere rapidamente la propria incidenza a fronte delle restrizioni alla mobilità, probabilmente anche oltre i livelli che saranno fisiologici una volta tornati alla normalità.

 

La vera omnicanalità passa dal centro commerciale

I mesi compresi tra giugno e ottobre del 2020, con il rapido recupero degli ingressi nei nostri centri commerciali, sconfessano lo scenario di un futuro “de-malling” che porti all’estinzione del format. Sta a noi però essere abili e pronti nell’offrire ai clienti una vera e propria esperienza omnicanale. Da un lato tra qualche mese utilizzeremo nuove applicazioni interattive di Customer Relationship Management, che metteranno i tenant in condizione di realizzare un dialogo con i clienti formulando offerte personalizzate sulla base di ben profilate preferenze di consumo. D’altro lato, consentiremo alle insegne di utilizzare gli spazi del centro commerciale anche come negozi flagship al servizio della vendita fisica e/o della vendita online e di organizzare pratiche modalità di ritiro degli acquisti effettuati online: i nostri centri potranno anche fungere da hub logistico, indubbiamente pratico per accessibilità e parcheggi a disposizione.

Molti tra i nostri retailer, soprattutto quelli italiani, hanno l’esigenza di potersi appoggiare al centro commerciale per realizzare efficaci sistemi di CRM, se vogliono sviluppare offerte e promozioni di beni e servizi che siano disegnati in funzione del bacino di utenza. Oltre a fornire dati sulle dinamiche degli ingressi, le nuove tecnologie ci consentiranno anche di generare contatti e profilare i segmenti di clientela per genere ed età. Un centro commerciale dotato di wi-fi, sito web e presenza sui social media è del resto un ideale collettore di profili: sarà perciò molto più efficiente sviluppare questi sistemi di CRM a livello di centro commerciale che non di singolo operatore.

Pur non preventivando cambiamenti sostanziali in termini di merchandising mix, siamo già consapevoli che dovremo fare alcuni interventi di aggiustamento su base locale e prepararci a modificare il merchandising mix con una maggiore incidenza dei servizi che  alimenterà gli ingressi e allungherà la vita dei centri senza mettere sotto pressione i canoni di locazione, se – come nel nostro caso – quelli storici non presentavano livelli eccessivi.

 

Un dialogo proattivo con i policy maker

In questo momento di crisi abbiamo anche rafforzato l’attività associativa, in particolare attraverso il Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali, dove il nostro direttore Patrimonio, Sviluppo e Gestione Rete da ottobre ricopre il ruolo di Presidente.

Nei prossimi mesi intensificheremo il dialogo con il governo italiano perché i mezzi finanziari previsti dal package “Next Generation EU” possano tradursi in concreti programmi che spingano l’evoluzione e l’innovazione dei centri commerciali attraverso gli strumenti che saranno inseriti nel Recovery Plan italiano. Gli investimenti che potremo dedicare a ridurre l’impatto ambientale e migliorare l’efficienza energetica dei nostri edifici rientrano infatti pienamente nelle linee-guida contenute nel “Green Deal”, così come il processo di digitalizzazione che ci porterà a dotare i nostri centri commerciali di nuovi strumenti di CRM è un tema strettamente pertinente ai contenuti del documento “A Europe fit for the Digital Age”.

Nelle prossime settimane saremo inoltre impegnati a sollecitare la definizione del programma “Ristori 5”, in modo da potere collocare gli accordi con i tenant nell’ambito di una cornice ben definita.

Saremo infine instancabili promotori del fatto che al commercio fisico vengano assegnati i giusti mezzi per superare la crisi in atto e condizioni fiscali adeguate a competere ad armi pari con il commercio online.

 

I progressi del 2020 per la Governance

Nel corso del 2020 abbiamo inoltre compiuto alcuni sostanziali progressi su aspetti di Corporate Governance. In marzo è stata infatti conseguita la certificazione UNI ISO 37001 relativa ai sistemi di gestione anticorruzione, con conseguente successivo aggiornamento del Modello Organizzativo.

Pur non costituendo un obbligo per IGD, anche dall’ultima Board Review è emersa con forza l’opportunità di dotarsi di un Piano di Successione. Nel 2020 si è perciò concluso un progetto dedicato, con la definizione di un Piano che affronta anche il tema della successione dei cinque dirigenti strategici, oltre a quella dell’Amministratore Esecutivo.

In occasione delle nomine del 15 aprile 2021, inoltre, la selezione dei Consiglieri e dei Sindaci Indipendenti seguirà criteri ancora più stringenti e aderenti alle best practice suggerite dal Comitato di Corporate Governance di Borsa Italiana.

Un intenso lavoro è stato infine condotto in tema di gestione del rischio, con un aggiornamento del modello di Entreprise Risk Management che quest’anno si è concentrato sugli effetti della pandemia e, in particolare sul rischio di recupero dei crediti, sulla base di un benchmarking con società comparabili.

 

Per il 2021 la priorità resta la sostenibilità finanziaria

A fronte di uno scenario che per il 2021 resta incerto, soprattutto sui tempi necessari al completamento del programma di vaccinazioni contro il Covid-19, IGD dovrà agire su tutti i fronti possibili per mantenere un solido profilo finanziario, che permetta il mantenimento dei rating sul debito in area investment grade: un obiettivo che richiede di portare il rapporto Loan-to-Value il più rapidamente possibile al livello del 45% o inferiore.

La conquista di un minor rapporto LTV, priorità assoluta nel breve periodo, è anche la premessa per essere pronti a ripartire in un secondo momento, con i nuovi investimenti che renderanno sempre più attraenti i centri e porteranno nei negozi dei retailer un numero crescente di clienti specificamente interessati alle loro proposte commerciali.

 

Le leve per mantenere un corretto equilibrio

In piena coerenza con quanto già indicato nel Piano Strategico 2019-2021, a cavallo tra il primo e il secondo semestre 2021 intendiamo dare corso alla cessione di un portafoglio di ipermercati e supermercati che ci permetterebbe di ricavare circa 185 milioni di euro. Si tratta di standalone asset, non associati perciò a gallerie di nostra proprietà, la cui dismissione a valori di libro risulta credibile a fronte delle transazioni realizzate sul mercato europeo negli ultimi mesi.

Mentre la domanda di gallerie al momento è bloccata da incerte previsioni sul futuro mercato retail, la pandemia ha messo in evidenza quanto siano essenziali i punti vendita di prossimità per la spesa alimentare, anche a fronte degli elevati costi delle consegne a domicilio e delle inefficienze dimostrate dalla logistica.

Abbiamo perciò assegnato un mandato a CBRE, primario advisor internazionale, per raccogliere le offerte degli investitori. Siamo sicuri che il net initial yield offerto dai contratti di lungo termine di questo portafoglio possa risultare molto attraente in un contesto di tassi di interesse destinati a rimanere molto bassi.

Abbiamo inoltre una ricca serie di opzioni, tra gli strumenti di liability management a nostra disposizione, che ci consentono di affrontare con serenità le prossime scadenze finanziarie, che comunque sarebbero successive al maggio 2022; in primis, attraverso un’emissione diretta sul mercato.

 

Con una maggiore visibilità sullo scenario futuro, sarà possibile costruire un nuovo Piano Strategico

Mentre da un lato siamo convinti che i nostri centri commerciali torneranno a essere “spazi da vivere” come promette il nostro payoff, dall’altro abbiamo meno visibilità su quanto a lungo si protrarrà la grave crisi economica indotta dalla pandemia. Lavoriamo infatti in un settore le cui dinamiche sono largamente influenzate dal clima di fiducia delle famiglie. In quest’ottica seguiamo con attenzione i provvedimenti che il nuovo governo italiano potrà assumere per sostenere i consumi privati e ristorare gli operatori a fronte delle perdite di ricavi subite nei periodi di chiusura.

Come abbiamo visto, la grave crisi generata dal Covid-19 ha reso impossibile per IGD raggiungere gli obiettivi del Piano Strategico 2019-2021, nonostante i risultati del primo esercizio del triennio fossero risultati largamente in linea con il percorso previsto. Per quanto nel 2021 ci attendiamo di potere consuntivare risultati in miglioramento, in particolare nel secondo semestre, siamo consapevoli che non sarà possibile recuperare lo scostamento rispetto al percorso di Piano che si è venuto a creare nel 2020. I precedenti obiettivi sono perciò da considerare superati nel nuovo contesto.

Il Consiglio di Amministrazione che sarà nominato il 15 aprile 2021, dopo adeguate attività di induction dedicate ai nuovi Consiglieri, lavorerà sicuramente a un nuovo Piano Strategico che possa guidare IGD verso l’orizzonte del 2024.

 

L’azione IGD rimane un “dividend play”

Quello che possiamo già affermare fin d’ora nel rivolgerci agli azionisti è che la mancata distribuzione del dividendo per l’esercizio 2020 rimarrà un fatto del tutto isolato, legato alla eccezionalità del contesto della crisi originata dalla pandemia.

Una volta ripristinata una normale operatività dei centri commerciali, IGD tornerà a essere una Società che ha tra i propri obiettivi strategici la remunerazione degli azionisti attraverso la distribuzione del dividendo.

Alle spalle abbiamo infatti un track record di dividendi distribuiti ininterrottamente in ogni esercizio, a partire dalla quotazione nel 2005.

Non solo: la distribuzione di IGD è sempre stata molto generosa, come prova lo yield medio del 7,0% per gli anni compresi tra il 2010 e il 2019. Nonostante il regime fiscale di SIIQ di per sé imponga di distribuire il 70% dell’utile netto del perimetro di attività di locazione immobiliare, ogni volta che è stato possibile il Consiglio di Amministrazione di IGD ha proposto la distribuzione di dividendi superiori a tale soglia minima.

L’azione IGD ai prezzi recenti tratta intorno ai 4 euro: un livello molto lontano non solo dall’EPRA NAV/NRV 2020 di 10,38 euro, ma anche dal target price medio degli analisti in copertura, pari a 4,6 euro. Gli spazi di potenziale apprezzamento risultano perciò evidenti, oltre che ampi.

In un momento di grandi incertezze del contesto esterno, ci sentiamo perciò di condividere con i nostri azionisti due punti fermi: da un lato, anche alla luce dello stress-test della pandemia, la validità del posizionamento del nostro portafoglio immobiliare e della filosofia con cui lo gestiamo; dall’altro, la nostra equity story, che nell’attraente e sostenibile remunerazione degli azionisti continuerà ad avere un pilastro.