11 Novembre 2025 12:05
Price Sensitive

Risultati al 30 settembre 2025

  • In Italia: ingressi +3,7%; vendite operatori gallerie +1,3%; upside su contratti +1,3%
  • Ricavi netti da attività locativa freehold: 75,9 milioni di euro (+3,8% like for like)
  • Risultato netto ricorrente (FFO): 31,1 milioni di euro (+18,2%)
  • Risultato netto di Gruppo: 17,6 milioni di euro (vs – 32,0 milioni di euro 30 settembre 2024)

 

  • Emesso nel quarto trimestre Senior Unsecured Green Bond di €300 milioni, durata 5 anni, cedola annua 4,45%

 

Bologna, 11 novembre 2025 Il Consiglio di Amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD” o la “Società”), riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Antonio Rizzi, ha esaminato e approvato le informazioni finanziare periodiche aggiuntive al 30 settembre 2025

 

Messaggio dell’Amministratore Delegato, Roberto Zoia

“Siamo particolarmente soddisfatti dei risultati operativi di questi primi nove mesi dell’anno, con ingressi e vendite operatori in crescita, tasso di occupancy elevato e upside al rinnovo dei contratti. Nel periodo, sono entrati nelle nostre gallerie nuovi anchor tenant di respiro internazionale, a conferma dell’attrattività e della qualità dei nostri asset.

Il Gruppo ha chiuso i nove mesi con un Utile netto pari a 17,6 milioni di euro e un Funds From Operation attestatosi a 31,1 milioni di euro, risultato che ci rende confidenti circa il raggiungimento dell’obiettivo già comunicato al mercato di un FFO per l’intero 2025 pari a 39 milioni di euro.

Infine, il 4 novembre IGD ha emesso un green bond unsecured di 300 milioni di euro della durata di 5 anni e con un tasso annuale del 4,45%. Questa operazione, che ci rende orgogliosi per la quantità delle richieste di sottoscrizione ricevute, che hanno toccato al loro massimo un picco superiore a 1,3 miliardi di euro e per la qualità degli investitori coinvolti, segna il ritorno della società sul mercato dei capitali e ci apre la strada ad un’ulteriore riduzione del costo medio del debito, in linea con gli obiettivi del Piano Industriale 2025-2027.”

 

PERFORMANCE OPERATIVE ITALIA

Prosegue la crescita dei nostri centri commerciali: al 30 settembre 2025 gli ingressi risultano in incremento del +3,7% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, mentre i fatturati degli operatori delle gallerie fanno segnare un incremento del +1,3%.

Positive anche le performance di ipermercati e supermercati di proprietà del Gruppo, che hanno chiuso i nove mesi in incremento del +1,6%.

 

ATTIVITA’ DI LEASING

Nel corso dei primi nove mesi del 2025 IGD ha proseguito in maniera efficace la propria attività di leasing: il tasso di occupancy medio di gallerie più ipermercati al 30 settembre 2025 si è attestato al 96,0%, in incremento di 79bps rispetto al 31 dicembre 2024 e in lieve aumento rispetto al dato del 30 giugno 2025; 95,56% il tasso di occupancy delle gallerie, anch’esso in incremento di +89bps rispetto al 31 dicembre 2024.

Nel corso del periodo analizzato, il portafoglio IGD ha confermato la propria attrattività nei confronti di anchor tenants di respiro internazionale: tra le altre, sono da segnalare nell’ultimo trimestre, l’apertura di Action presso il Centro Casilino a Roma e di Douglas, presso Centro d’Abruzzo. Da ricordare poi che nella prima parte dell’anno avevano fatto il loro ingresso nella rete brand internazionali come Ikea, Courir e JYSK, rispettivamente all’interno della galleria commerciale La Favorita (Mn), a Puntadiferro (FC) e a Lungo Savio (FC), mentre noti marchi come JD Sports, Pinalli e La Piadineria hanno proseguito la propria espansione all’interno delle gallerie IGD.

I 133 contratti sottoscritti nel corso dei nove mesi (63 rinnovi e 70 turnover), che rappresentano l’8,3% del monte-canoni gallerie, hanno portato a un upside medio nell’intero periodo del +1,3%. È proseguita pertanto la tendenza positiva in atto ormai dal secondo trimestre 2024, con incrementi positivi dei canoni trimestre dopo trimestre.

 

PERFORMANCE OPERATIVE ROMANIA

In linea con quanto rilevato per l’Italia, anche le gallerie commerciali del portafoglio Winmarkt hanno fatto registrare buone performance operative: nel corso dei primi nove mesi del 2025 sono stati sottoscritti 269 contratti tra rinnovi (238) e turnover (31), segnando un incremento dei canoni netti sui rinnovi pari al +2,23%. Al 30 settembre 2025 il tasso di occupancy è risultato pari al 95,57%, in incremento (+84bps) rispetto al 30 giugno 2025.

 

RISULTATI ECONOMICO – FINANZIARI

Nei primi nove mesi del 2025 il Net rental income freehold (che non considera pertanto gli asset in leasehold) è risultato pari a 75,9 milioni di euro; a perimetro omogeneo il dato risulta in incremento del +3,8%, mentre a perimetro totale è in decremento di 2,5 milioni di euro rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, principalmente per effetto della cessione del portafoglio di asset completata ad aprile 2024 (c.d. Portafoglio Food), nonché per le vendite di asset rumeni effettuate nell’anno in corso.

L’Ebitda della gestione caratteristica è pari  a 74,5 milioni di euro, facendo registrare una crescita a perimetro omogeneo del +2,9%; a perimetro totale il dato risulta invece in calo di 3,2 milioni di euro rispetto al dato dei primi nove mesi del 2024, per i motivi sopra citati. L’incidenza sui ricavi lordi si è attestata al 72,2%.

Il risultato della gestione finanziaria complessiva è pari a -43,6 milioni di euro, inferiore di 8,5 milioni rispetto ai primi nove mesi del 2024 (16,3%). Tale risultato, depurato dagli oneri contabilizzati in accordo all’IFRS 16 e dalle partite non ricorrenti legate al rimborso di bond e finanziamenti, è pari a -35,9 milioni di euro, con un miglioramento di 8,0 milioni di euro rispetto al corrispondente periodo del 2024 (18,2%).

 Il Gruppo chiude i nove mesi con un utile netto pari a 17,6 milioni di euro, in deciso miglioramento rispetto al 30 settembre 2024 quando era stata registrata una perdita netta pari a –32,0 milioni di euro.

L’Utile netto ricorrente (FFO) è pari a 31,1 milioni di euro, in incremento del +18,2% rispetto ai primi nove mesi del 2024 nonostante la variazione del perimetro del portafoglio, che è stata più che compensata dai minori oneri finanziari ricorrenti.

 

ATTIVITA’ DI ASSET MANAGEMENT

Nel corso dei primi nove mesi del 2025 il Gruppo ha consuntivato, complessivamente, investimenti e capex per circa 8,7 milioni di euro.

Le attività principali hanno riguardato il completamento del nuovo ipermercato a insegna Sole365 presso le Porte di Napoli, nonché lavori di fit out necessari all’ingresso di nuovi importanti tenant quali, ad esempio, Mango, Pinalli, Legami e Stroilli nei centri commerciali Le Porte di Napoli, Centro Sarca, Katanè e Centro Leonardo.

Nell’ambito del Progetto Porta a Mare a Livorno sono 111 gli appartamenti già venduti a fine settembre 2025. Restano da vendere ancora 4 unità all’interno del comparto residenziale Officine Storiche, per tre delle quali sono già stati sottoscritti i contratti preliminari vincolanti.

Per quanto riguarda le attività di disposal annunciate nel Piano Industriale 2025-2027, al 30 settembre risulta perfezionata la cessione, in linea con il book value, di tre asset del portafoglio rumeno per un importo complessivo pari a circa 13,8 milioni di euro. Si conferma l’efficacia della strategia di cessione asset by asset del portafoglio rumeno mentre continuano le trattative per la cessione di altri asset non core, come previsto nel Piano Industriale.

 

STRUTTURA FINANZIARIA

Al 30 settembre 2025 il rapporto Loan to Value è risultato pari a 44,0%, in calo di 40bps rispetto al 31 dicembre 2024; prosegue, quindi, il percorso di ulteriore riduzione di tale indicatore con l’obiettivo di arrivare a ca. il 40% a fine 2027, come già comunicato con il Piano Industriale 2025-2027.

Il tasso medio ponderato del debito a fine settembre si è attestato al 5,3%, da confrontarsi con un costo medio del debito nell’esercizio  2024 pari al 6,0%, mentre il tasso di copertura degli oneri finanziari (ICR) è risultato pari a 2,0x (vs 1,8x al 31 dicembre 2024).

Da segnalare che il 23 ottobre, nell’ambito del processo di review annuale, la società di rating Fitch Ratings Ltd. ha confermato a IGD il rating Investment Grade BBB- con outlook Stable, grazie alla stabilità delle performance operative della Società e alle aspettative di miglioramento del profilo finanziario.

In data 28 ottobre, IGD ha comunicato di aver completato con successo il collocamento di un prestito obbligazionario non convertibile, senior unsecured green, per l’importo nominale complessivo di euro 300.000.000, della durata di 5 anni. Le obbligazioni, emesse alla pari in data 4 novembre 2025, prevedono una cedola annua del 4,45% e rimborso bullet a scadenza novembre 2030.

I proventi della nuova emissione sono stati utilizzati per rifinanziare progetti green della categoria “Green Buildings” ai sensi del Green Financing Framework di IGD, in precedenza finanziati attraverso mutui ipotecari green forniti dal sistema bancario.

Tale operazione, che si inserisce all’interno del percorso delineato nel Piano Industriale 2025-2027, ha permesso ad IGD di allungare ulteriormente la maturity media delle proprie scadenze, ad oggi pari a 4,9 anni (vs 4,6 anni al 30 settembre) e di proseguire nel percorso di riduzione del tasso medio del debito che post emissione si attesta al 5,1%. Ad esito del collocamento, inoltre, la quota di finanziamenti secured si è ridotta dal 96,89 % al 60,91% e la quota degli asset liberi da ipoteca è incrementata a 676,8 milioni di euro (vs 142,8 milioni di euro al 30 settembre).