Risultati 1H 2025

COSTANTE CRESCITA DEI CENTRI COMMERCIALI IGD 

In Italia: vendite operatori gallerie +1,0%; ingressi +3,9%; upside su contratti +1,6%

 

CRESCONO I PRINCIPALI INDICATORI DELLA GESTIONE CARATTERISTICA

Ricavi netti da attività locativa freehold: 50,1 milioni di euro; +2,9% like for like

 

AUMENTA IL VALORE DEL PORTAFOGLIO CORE

Market Value portafoglio core Italia: 1.545,3 € milioni; +0,48% like for like vs FY 2024

 

RITORNO ALL’UTILE DOPO TRE ANNI

Utile netto di gruppo: 10,6 milioni di euro

 

INCREMENTA L’UTILE NETTO RICORRENTE

Funds From Operations: 19,8 milioni di euro; superiore del +8,2% vs 1H 2024

 

OUTLOOK FFO 2025 RIVISTO AL RIALZO

Utile netto ricorrente atteso a ca. 39 milioni di euro (+9,6% vs FY2024); +2,6% rispetto a guidance FFO comunicata a marzo

 

APPROVATA LA DIVERSITY, EQUITY & INCLUSION POLICY

 

Bologna, 5 agosto 2025. Il Consiglio di amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD” o la “Società”), riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Antonio Rizzi, ha esaminato e approvato la relazione finanziaria semestrale consolidata al 30 giugno 2025.

Messaggio dell’Amministratore Delegato, Roberto Zoia

“Presentiamo al mercato i risultati del primo semestre dell’anno di cui siamo particolarmente soddisfatti, a partire dalle performance operative, positive in termini sia di ingressi sia di fatturati, tassi di occupancy molto prossimi al 96% e ricavi da attività locativa in crescita. L’andamento positivo delle attività operative ha contribuito alla crescita del valore del nostro portafoglio core Italia, pari a 1.545,3 milioni di euro al 30 giugno 2025. Dopo tre anni, pertanto, possiamo chiudere il semestre con un ritorno all’utile per 10,6 milioni di euro. Alla luce dei risultati conseguiti e delle stime positive dal punto di vista operativo e finanziario ci attendiamo un FFO per il 2025 pari a circa 39 milioni di euro, superiore del 2,6% rispetto alla guidance comunicata lo scorso marzo. I successi ottenuti ci stimolano a lavorare sempre meglio per raggiungere gli obiettivi delineati nel Business Plan 2025-2027, sia riguardo la dismissione degli asset situati in Romania, sia nel monitoraggio dei mercati alla ricerca delle migliori opportunità di riduzione del costo del debito. Infine, sono orgoglioso di aver dato avvio, con il pieno supporto e l’approvazione del  Consiglio di Amministrazione odierno, alla nostra Policy sulla Diversity, Equity & Inclusion, uno degli obiettivi previsti dal Piano”.

 

PERFORMANCE OPERATIVE ITALIA

Prosegue la crescita dei nostri centri commerciali: al 30 giugno 2025 gli ingressi risultano in incremento del +3,9% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, mentre i fatturati degli operatori delle gallerie fanno segnare un incremento del +1,0%.

Positive anche le performance di ipermercati e supermercati di proprietà del Gruppo, che hanno chiuso il semestre in incremento del +2,5%.

 

ATTIVITA’ DI LEASING

Nel corso del semestre IGD ha proseguito la propria attività di leasing, la cui efficacia è riflessa nei risultati ottenuti: il tasso di occupancy delle gallerie al 30 giugno 2025 si è attestato al 95,55%, continuando il trend di progressivo incremento registrato nell’arco dei trimestri (+6 bps vs 31 marzo 2025; +88bps vs 31 dicembre 2024); 95,99% il tasso di occupancy medio gallerie più ipermercati, anch’esso in incremento di 4bps rispetto al 31 marzo 2025 (+78 bps l’incremento rispetto al 31 dicembre 2024).

Nei primi sei mesi dell’anno si è confermata la capacità dei nostri centri commerciali  di attrarre anchor tenant di respiro internazionale: hanno fatto il loro ingresso nella rete brand come Ikea, Courir e JYSK, rispettivamente all’interno della galleria commerciale La Favorita (Mn), a Puntadiferro (FC) e a Lungo Savio (FC); Pinalli e Sephora, inoltre, noti brand specializzati nella vendita di prodotti per la cura della persona, categoria che ha meglio performato nell’arco del semestre, hanno inaugurato rispettivamente due store presso Gran Rondò (Cr) e Centro Leonardo (Bo) e uno all’interno della galleria di Conè (TV).

Gli 85 contratti sottoscritti nel corso del semestre (43 rinnovi e 42 turnover), che rappresentano il 4,3% del montecanoni gallerie, hanno portato a un upside dell’intero semestre del +1,6%; anche in questo caso è proseguita pertanto la tendenza positiva in atto ormai dal secondo trimestre 2024, con incrementi positivi dei canoni trimestre dopo trimestre.

 

ATTIVITA’ DIGITAL

Nel corso del semestre è proseguito il processo di digitalizzazione dei nostri centri commerciali portando a risultati significativi sia per i consumatori, sia per gli operatori delle gallerie:

• App consumer: nei primi sei mesi del 2025 è stata registrata una crescita del 55% degli utenti della Loyalty App. Questi profili forniscono importanti dati sul comportamento di acquisto dei visitatori che frequentano i nostri centri commerciali. Nel corso dell’anno saliranno a 11 i centri che adotteranno il sistema di Loyalty App così da offrire esperienze di acquisto sempre più coinvolgenti e personalizzate;
• IGD Connect: da luglio 2025, è attiva in 28 centri di proprietà e in gestione per conto terzi una piattaforma integrata per la gestione e digitalizzazione delle relazioni con i tenant.

Queste evoluzioni rappresentano un passo rilevante verso un modello sempre più integrato, orientato al valore e all’analisi e condivisione dei dati.

 

PERFORMANCE OPERATIVE ROMANIA

In linea con quanto rilevato per l’Italia, anche le gallerie commerciali del portafoglio Winmarkt hanno fatto registrare buone performance operative: al 30 giugno 2025 il tasso di occupancy è risultato pari al 94,73%, in  lieve calo rispetto al 31 dicembre 2024, sebbene il dato non sia confrontabile in quanto nel corso dei primi 6 mesi dell’anno sono stati ceduti 2 asset del portafoglio rumeno la cui occupancy era pari al 100%. Nel corso del primo semestre sono stati sottoscritti 216 contratti tra rinnovi (187) e turnover (29), facendo registrare un incremento dei canoni sui rinnovi pari a circa +2,47%, a conferma della vivacità del settore retail anche in Romania.

 

AUMENTA IL VALORE DEL PORTAFOGLIO CORE

Il portafoglio core Italia del Gruppo (gallerie + ipermercati) ha raggiunto un valore di mercato pari a 1.545,3 milioni di euro, mostrando un incremento a perimetro omogeneo del +0,48% rispetto a dicembre 2024. A tale incremento ha contribuito l’insieme delle attività operative del semestre sopra descritte.

Considerando anche i restanti asset di proprietà, il patrimonio immobiliare di proprietà si attesta a 1.688,1 milioni di euro e registra una variazione pari a -0,36% rispetto al 31 dicembre 2024 dovuta sostanzialmente alle cessioni degli asset rumeni e delle residenze in Officine Storiche. Includendo anche gli immobili in leasehold e le partecipazioni ai Fondi “Juice” e “Food”, il portafoglio complessivo del Gruppo ha raggiunto un valore di mercato pari a 1.801,6 milioni di euro,

Il Net Initial Yield, calcolato secondo i criteri definiti da EPRA, è pari al 6,2% per il portafoglio Italia (6,4% il topped up) e pari al 7,1% per il portafoglio Romania omogeneo (7,4% topped up).

L’EPRA NTA è pari a 967.987 migliaia di euro, ovvero 8,85 euro per azione. Il dato è pressoché flat (-0,2%) rispetto al 31 dicembre 2024 (8,87 euro per azione) nonostante la distribuzione del dividendo.

L’EPRA NRV è pari 8,92 euro per azione, sostanzialmente stabile (-0,2%) rispetto al 31 dicembre 2024 (8,94 euro per azione)

L’EPRA NDV è pari a euro 8,71 per azione in lieve decremento rispetto al dato al 31 dicembre 2024 (8,75 euro per azione).

 

RISULTATI ECONOMICO – FINANZIARI:

Nei primi sei mesi del 2025 il Net rental income freehold (che non considera pertanto gli asset in leasehold) è risultato pari a 50,1 milioni di euro, a perimetro omogeneo il dato risulta in incremento del +2,9% mentre a rete totale è in decremento del -7,8% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno per effetto della cessione del portafoglio di asset completata ad aprile 2024 (c.d. Portafoglio Food).

L’Ebitda della gestione caratteristica si attesta a 49,0 milioni di euro, a perimetro omogeneo registra una crescita pari al +1,4% mentre, a rete totale, è in calo di 4,9 milioni di euro rispetto al dato del primo semestre 2024 in seguito alla citata cessione. L’incidenza sui ricavi lordi è pari al 71,7%.

Il risultato della gestione finanziaria complessiva è pari a -31,7 milioni di euro, inferiore di 5,2 milioni di euro (-14,1%) rispetto al primo semestre 2024. Tale risultato, depurato dagli oneri contabilizzati in accordo all’IFRS 16 e dalle partite non ricorrenti legate al rimborso di bond e finanziamenti, è pari a -24,1 milioni di euro, con un miglioramento di 6,4 milioni di euro rispetto al corrispondente periodo del 2024 (-21%).

Dopo tre anni, il Gruppo chiude il semestre con un utile netto pari a 10,6 milioni di euro, in forte miglioramento rispetto a giugno 2024 quando era stata registrata una perdita netta pari a -32,5 milioni di euro.

L’Utile netto ricorrente (FFO) è pari a 19,8 milioni di euro, in incremento del +8,2% rispetto al primo semestre 2024, nonostante la variazione di perimetro del portafoglio, che è stata più che compensata dai minori oneri finanziari ricorrenti.

 

ATTIVITÀ DI ASSET MANAGEMENT

Nel corso del primo semestre del 2025 il Gruppo ha consuntivato, complessivamente, investimenti e capex per circa 6,2 milioni di euro.

Le attività principali hanno riguardato soprattutto lavori di fit out necessari all’ingresso di nuovi importanti operatori nei centri commerciali Le Porte di Napoli, Centro Sarca, Katanè e Centro Leonardo.

Nell’ambito del Progetto Porta a Mare a Livorno sono 110 gli appartamenti già venduti a fine giugno 2025; restano 5 unità all’interno del comparto residenziale Officine Storiche, per tre delle quali sono già stati sottoscrittii i contratti preliminari vincolanti.

Per quanto riguarda le attività di disposal annunciate nel Piano Industriale 2025-2027, nell’arco dei primi 7 mesi sono state perfezionate le cessioni di tre asset del portafoglio rumeno: a febbraio  la vendita del centro “Winmarkt Somes”, situato a Cluj, per un controvalore totale pari a circa 8,3 milioni di euro,  a giugno il centro “Crinul Nou” di Alexandria, per un controvalore complessivo pari a circa 3,3 milioni di euro mentre a luglio, quindi successivo alla chiusura del primo semestre, è stato ceduto il centro “Winmarkt central” a Vaslui per un controvalore di circa 2,2 milioni di euro . Le operazioni sono state perfezionate a valori sostanzialmente in linea con il book value.

Confermata l’efficacia della strategia delineata nel Piano Industriale, che prevede, relativamente al Portafoglio Rumeno, la cessione asset by asset del portafoglio. Le citate tre cessioni confermano altresì l’interesse da parte di investitori privati e istituzionali verso il segmento retail.

Continuano le trattative per la cessione di altri asset non core nel corso del secondo semestre del 2025.

 

STRUTTURA FINANZIARIA

Dal punto di vista finanziario, l’iniziativa più importante del semestre è rappresentata dall’operazione di finanziamento di tipo secured per un importo pari a 615 milioni di euro, perfezionata a febbraio 2025. Questa operazione ha infatti consentito alla Società di allungare la durata media del proprio debito che è passata dai 2,6 anni di fine 2024 ai 4,8 anni al 30 giugno 2025.

Inoltre, con i proventi del finanziamento, a marzo sono stati interamente rimborsati i bond in essere[1], che rappresentavano gli strumenti più onerosi. Il tasso medio ponderato del debito a fine giugno è risultato quindi pari a 5,5% (a fronte di un costo medio del debito nell’esercizio 2024 pari al 6,0%); si prevede che il tasso medio ponderato del debito scenda ulteriormente a circa il 5,3% alle prossime Interest Payment Date di agosto 2025.

In merito agli altri indicatori finanziari, al 30 giugno 2025 il rapporto Loan to value è risultato stabile al 44,4%, mentre il tasso di copertura degli oneri finanziari, o ICR, si è attestato a 2,0x e il rapporto Net Debt/Ebitda è risultato pari a 8,3x. Si segnala che a fine giugno 2025 l’hedging ratio del debito è pari al 71,9%

 

OBIETTIVI DI SOSTENIBILITA’ AMBIENTALE

Prosegue il percorso delle certificazioni dei Centri Commerciali italiani, secondo lo standard internazionale BREEAM: al 30 giugno 2025 i centri certificati con valutazione minima “Very Good” rappresentano l’82% del fair value del Portafoglio.

In linea con l’obiettivo del Business Plan 2025-2027, il 94% dell’energia elettrica acquistata a livello di Gruppo per il portafoglio Italia proviene da fonti rinnovabili. Inoltre, sono stati completati acquisti di energia per tutti i Centri Commerciali fissando i prezzi 2026 per circa il 70% del fabbisogno

 

OUTLOOK FFO

IGD prevede che il trend positivo del primo semestre 2025 si confermi anche nel secondo. Per tale ragione, si ritiene di aumentare la guidance FFO per l’intero esercizio 2025 dai 38 milioni di euro comunicati a marzo 2025 a 39 milioni di euro (+2,6%), con una crescita stimata rispetto al dato di fine 2024 del 9,6%.

 

APPROVATA LA DIVERSITY, EQUITY & INCLUSION POLICY

Il Consiglio di amministrazione ha approvato in data odierna la “Diversity, Equity & Inclusion Policy” a testimonianza dell’impegno costante di IGD verso i propri dipendenti in linea con gli obiettivi del Piano Industriale 2025-2027. La Policy si applica a tutti i dipendenti del Gruppo, e va ad aggiungersi a quanto già previsto dal Modello di Organizzazione, Gestione e Controllo, dal Codice Etico, dal Contratto Collettivo Nazionale di Lavoro e dal Contratto Integrativo Aziendale del Gruppo IGD sottoscritto a febbraio 2025.

L’approvazione di questa policy rappresenta il primo passo verso l’ottenimento entro la fine del 2025 della attestazione internazionale ISO 30415:2001 – Human Resource Management Diversity and Inclusion da ente esterno.

[1] Bond “€310,006,000 Fixed Rate Step-Up Notes due 17th May 2027” e Bond “€57,816,000 Fixed Rate Step-Up Notes due 17th May 2027, formerly the €400,000,000 2.125 per cent. Fixed Rate Notes due 28th November 2024”

Condividi