2025 un anno di svolta per IGD
- CRESCONO I PRINCIPALI INDICATORI DELLA GESTIONE CARATTERISTICA
Ricavi netti da attività locativa freehold: 101,5 milioni di euro; +4,0% like for like vs FY 2024
- AUMENTA IL VALORE DEL PORTAFOGLIO CORE
Market Value portafoglio core Italia: 1.565,1 € milioni; +1,8% like for like vs FY 2024
- IN CALO IL TASSO MEDIO PONDERATO DEL DEBITO
Oneri finanziari netti adjusted[1] pari a 47,2 milioni di euro; -15,6% vs FY 2024
- RISULTATO D’ESERCIZIO POSITIVO DOPO 3 ANNI
Utile netto di Gruppo: 32,0 milioni di euro
- UTILE NETTO RICORRENTE: SUPERATA LA GUIDANCE ANNUNCIATA AL MERCATO
Funds From Operations: 41,2 milioni di euro; +15,7% vs FY 2024
- DIVIDENDO
Proposto un dividendo pari a 0,15 euro per azione (+50% vs dividendo distribuito nel 2025)
- OUTLOOK FFO 2026
Utile netto ricorrente atteso ad almeno 45 milioni di euro (+9,2% vs FY 2025)
Bologna, 26 febbraio 2026. Il Consiglio di amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD” o la “Società”), riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Antonio Rizzi, ha esaminato e approvato il progetto di bilancio d’esercizio e il bilancio consolidato al 31 dicembre 2025.
Messaggio dell’Amministratore Delegato, Roberto Zoia
“Chiudiamo il 2025 con risultati che confermano la solidità del nostro modello di business e la qualità del nostro portafoglio. Le buone performance operative hanno determinato un incremento del valore del nostro portafoglio core. Siamo cresciuti sul fronte dei ricavi locativi e abbiamo raggiunto i 41,2 milioni di euro di FFO, superando, così, ampiamente la guidance di 39 milioni di euro annunciata lo scorso agosto. Il 2025 segna in particolare il ritorno all’utile dopo 3 anni, con un dividendo proposto superiore del 50% rispetto a quanto distribuito lo scorso anno e quasi totalmente derivante dalla gestione esente dell’anno; un segnale concreto della rinnovata capacità di IGD di generare valore per i propri azionisti. I cinque asset del portafoglio rumeno ceduti ci hanno consentito di superare l’obiettivo relativo alle dismissioni per il 2025. Abbiamo anche raggiunto importanti risultati sul profilo del debito, effettuando operazioni per oltre un miliardo di euro sul mercato bancario e sul debt capital market, migliorando così la nostra struttura finanziaria. Guardiamo quindi al 2026 con grande fiducia e prevediamo un ulteriore miglioramento delle performance con un FFO pari ad almeno 45 milioni di euro, superiore del 9,2% rispetto al 2025. Gli eccellenti risultati raggiunti ci confermano la solidità del percorso intrapreso e ci spingono a proseguire con determinazione nell’implementazione del Piano Industriale 2025-2027, per essere pronti a cogliere ogni opportunità e riprendere un percorso di crescita”.
ATTIVITA’ DI LEASING
Nel corso dell’anno IGD ha proseguito la propria attività di commercializzazione, la cui efficacia è riflessa nei risultati ottenuti: 96,06% il tasso di occupancy medio gallerie più ipermercati in Italia, in incremento di 6bps rispetto al 30 settembre 2025 (+85 bps l’incremento rispetto al 31 dicembre 2024); mentre il tasso di occupancy delle sole gallerie al 31 dicembre 2025 si è attestato al 95,63%, continuando il trend di progressivo incremento registrato nell’arco dei trimestri (+7 bps vs 30 settembre 2025; +96bps vs 31 dicembre 2024).
Si è, inoltre, confermata la capacità dei centri commerciali IGD di attrarre anchor tenants di respiro internazionale: Action, Normal, Ikea, Courir, sono alcune delle insegne che hanno inaugurato il loro primo punto vendita nella rete dei centri IGD in Italia; in totale sono 27 le nuove insegne inserite nel portafoglio italiano negli ultimi 12 mesi. A queste si aggiungono altri brand come Pinalli, Sephora, JD Sports e Legami che hanno proseguito la loro espansione all’interno delle gallerie del Gruppo.
I 182 contratti sottoscritti nel corso dell’anno (82 rinnovi e 100 turnover), che rappresentano il 10,8% del monte canoni gallerie, hanno portato a un upside complessivo del +1,4%; anche in questo caso è proseguita pertanto la tendenza, con incrementi positivi dei canoni trimestre dopo trimestre.
Tali risultati confermano la validità del nuovo approccio strategico delineato nel Piano Industriale, orientato alla costruzione di partnership di lungo periodo con i tenant e all’utilizzo sempre più esteso delle nuove tecnologie e dell’innovazione.
ATTIVITÀ DI ASSET MANAGEMENT
In merito alle attività di disposal previste nel Piano Industriale 2025-2027, nel corso dell’anno sono stati ceduti i primi cinque asset del portafoglio rumeno, per un controvalore totale pari a 21,8 milioni di euro, sostanzialmente in linea con il loro book value. La buona riuscita di queste operazioni testimonia l’efficacia della strategia delineata con il Piano, che prevede una cessione asset by asset del portafoglio.
Nel corso del 2025 IGD ha completato l’acquisizione, per un importo pari a 10,5 milioni di euro, di un immobile a uso logistico ubicato a San Vito al Tagliamento (PN). Tale operazione si inserisce all’interno di un più ampio accordo siglato con Coop Alleanza 3.0 in base al quale IGD, per il tramite della struttura interna “Business Unit Asset Services for Third Parties” supporterà Coop nelle attività di gestione tecnica, property management e leasing su un portafoglio di oltre quaranta asset, tra centri commerciali, ipermercati e supermercati.
L’accordo è pienamente in linea con la strategia delineata nel Piano industriale, in quanto consente da un lato di rafforzare e ampliare l’attività di gestione di asset di terze parti e dall’altro di consolidare ulteriormente la partnership con un tenant storico di IGD.
Oltre a questo investimento, IGD ha consuntivato nell’anno complessivamente capex per circa 14,4 milioni di euro. Le attività principali hanno riguardato lavori di fit out principalmente nei centri commerciali Le Porte di Napoli (Napoli), Centro Sarca (Milano) e Katanè (Catania) e lavori inerenti al restyling esterno in corso a Centro Leonardo (Imola).
Nell’ambito del Progetto Porta a Mare a Livorno sono 112 gli appartamenti già venduti a fine 2025 all’interno del comparto residenziale di Officine Storiche; restano 3 unità, la cui vendita è attesa nel 2026 (per due dei quali è già stato firmato il preliminare di acquisto).
AUMENTA IL VALORE DEL PORTAFOGLIO CORE
Il portafoglio core Italia del Gruppo (gallerie + ipermercati/supermercati) ha raggiunto un valore di mercato pari a 1.565,1 milioni di euro, mostrando un incremento a perimetro omogeneo del +1,8% rispetto a dicembre 2024. Tale rivalutazione è interamente dovuta alla crescita organica del Gruppo e non risulta essere influenzata dall’andamento dei tassi utilizzati per le valutazioni.
Considerando anche i restanti asset di proprietà, il patrimonio immobiliare di proprietà si attesta a 1.704,8 milioni di euro e registra una variazione positiva a perimetro omogeneo pari a +0,6% rispetto al 31 dicembre 2024. Includendo anche il valore del diritto d’uso degli immobili in leasehold e le partecipazioni ai Fondi “Juice” e “Food”, il portafoglio complessivo del Gruppo ha raggiunto un valore di mercato pari a 1.812,3 milioni di euro.
Il Net Initial Yield, calcolato secondo i criteri definiti da EPRA, è pari al 6,2% per il portafoglio core Italia composto da iper/super e gallerie (6,5% il topped up) e pari al 7,2 % per il portafoglio Romania omogeneo (7,4% topped up).
L’EPRA NTA è pari a 996.255 migliaia di euro, ovvero 9,03 euro per azione. Il dato risulta in crescita (+1,8%) rispetto al 31 dicembre 2024 (8,87 euro per azione).
L’EPRA NRV è pari a 9,09 euro per azione, in crescita (+1,8%) rispetto al 31 dicembre 2024 (8,94 euro per azione).
L’EPRA NDV è pari a euro 8,93 per azione, in crescita (+2,1%) rispetto al dato al 31 dicembre 2024 (8,75 euro per azione).
PERFORMANCE OPERATIVE ITALIA
Il 2025 è stato un anno molto positivo per i centri commerciali IGD: al 31 dicembre gli ingressi risultano in crescita del +3,5% rispetto al 2024, mentre i fatturati degli operatori delle gallerie hanno fatto segnare un incremento del +1,6%.
Positive anche le performance di ipermercati e supermercati di proprietà del Gruppo, che hanno chiuso l’anno in incremento del +0,8%.
PERFORMANCE OPERATIVE ROMANIA
Anche le gallerie commerciali del portafoglio Winmarkt hanno fatto registrare buone performance operative: nell’arco dei dodici mesi sono stati infatti sottoscritti 344 contratti tra rinnovi (290) e turnover (54), segnando un incremento dei canoni sui rinnovi pari a circa +2,3%, a conferma della vivacità del settore retail anche in Romania. Al 31 dicembre 2025 il tasso di occupancy è risultato pari al 95,0%, in lieve calo rispetto a fine 2024, sebbene il dato stesso non sia pienamente confrontabile a causa della cessione in corso d’anno di cinque asset del portafoglio rumeno.
ATTIVITA’ DIGITAL
Nel 2025 si è consolidato il lavoro sugli aspetti di digitalizzazione dei centri commerciali del Gruppo, volto ad offrire una migliore esperienza sia ai consumatori sia agli operatori delle gallerie:
- App consumer: nel 2025 gli utenti della Loyalty App sono quasi triplicati rispetto al 2024, anche grazie al lancio di 3 nuove app in altrettanti centri. Le app consumer hanno la duplice funzionalità di fidelizzare e gratificare i clienti e allo stesso tempo di raccogliere preziosi dati sui diversi comportamenti di acquisto, consentendoci di migliorare l’esperienza di acquisto e ricevere importanti riscontri sulle nostre gallerie.
- IGD Connect: la piattaforma integrata per la gestione e digitalizzazione delle relazioni con i tenant è entrata a regime e viene quotidianamente utilizzata dagli operatori e dalle direzioni dei centri commerciali. Grazie alla piattaforma è stato possibile semplificare e velocizzare alcuni processi, come la distribuzione e lettura delle circolari e la raccolta dei dati di vendita.
Queste evoluzioni rappresentano un passo rilevante verso un modello sempre più integrato, orientato al valore e all’analisi e condivisione dei dati.
RISULTATI ECONOMICO – FINANZIARI
Nel 2025 il Net rental income freehold (che non considera gli asset in leasehold) è risultato pari a 101,5 milioni di euro; a perimetro omogeneo il dato risulta in incremento del +4,0%, mentre a livello consolidato è in decremento di -2,4 milioni di euro rispetto al 2024 per effetto della cessione del portafoglio di asset completata ad aprile 2024 (c.d. Portafoglio Food) e delle cessioni degli asset rumeni avvenute nel corso del 2025.
L’Ebitda della gestione caratteristica si attesta a 98,6 milioni di euro, a perimetro omogeneo registra una crescita pari al +3,0% mentre, a livello consolidato, è in calo di 3,4 milioni di euro rispetto al dato di fine 2024, anche in questo caso a seguito delle cessioni sopra descritte.
Il risultato della gestione finanziaria complessiva è pari a 59,5 milioni di euro, inferiore di 7,6 milioni di euro (11,3%) rispetto al 2024. Tale risultato, depurato dagli oneri contabilizzati in accordo all’IFRS 16 e dalle partite non ricorrenti legate ai rimborsi di bond e finanziamenti effettuati nell’anno, è pari a -47,2 milioni di euro, con un miglioramento di 8,7 milioni di euro rispetto al 2024 (-15,6%).
Dopo tre anni consecutivi in cui il Gruppo ha registrato perdite di esercizio, IGD chiude il 2025 con un utile netto pari a 32,0 milioni di euro, mostrando così, una radicale inversione di tendenza rispetto al 2024, quando era stata registrata una perdita netta pari a -30,1 milioni di euro.
L’Utile netto ricorrente (FFO) è pari a 41,2 milioni di euro, in incremento del +15,7% rispetto al 2024, nonostante la variazione di perimetro del portafoglio, che è stata più che compensata dal miglioramento della gestione finanziaria e della gestione caratteristica. Tale risultato è superiore alla guidance comunicata al mercato in data 5 agosto 2025 (+5,6 %), che prevedeva un FFO a fine anno pari a circa 39 milioni di euro.
STRUTTURA FINANZIARIA
Nell’ambito della struttura finanziaria nel corso del 2025 la Società ha effettuato operazioni sia sul mercato bancario che sul debt capital market per quasi un miliardo di euro attraverso la sottoscrizione, a febbraio, di un finanziamento green secured per 615 milioni di euro e l’emissione, a novembre, di un senior unsecured green bond per 300 milioni di euro.
A queste si aggiunge l’altra importante operazione di finanziamento di tipo secured per un importo di 165 milioni di euro firmata e comunicata al mercato il 25 febbraio 2026.
L’insieme di queste attività ha consentito alla Società di ridefinire il profilo delle proprie scadenze allungandone la durata, che al 31 dicembre 2025 era pari a 4,75 anni (5,5 anni dopo il rifinanziamento di febbraio 2026) e di ridurre il tasso medio ponderato del debito a medio-lungo termine a 5,1% (4,8% tenendo conto del rifinanziamento di febbraio 2026), rispetto a un costo medio del debito che era stato pari al 6,0% nel 2024.
In merito agli altri indicatori finanziari, al 31 dicembre 2025 il rapporto Loan to Value è risultato pari al 43,5%, in calo rispetto al 44,4% registrato a fine 2024 e il rapporto Net Debt/Ebitda è risultato pari a 8,0x, mentre il tasso di copertura degli oneri finanziari (ICR) per l’esercizio 2025 è stato pari a 2,0x.
DIVIDENDI
Il Consiglio di Amministrazione ha deliberato di proporre all’Assemblea degli Azionisti, subordinatamente all’approvazione del bilancio di esercizio chiuso al 31 dicembre 2025 e della Relazione del Consiglio di Amministrazione, un dividendo unitario per azione di euro 0,15 (con un ammontare totale distribuito pari a euro 16.551.285,45).
Il dividendo risulta così composto:
- 0,146961 per azione (pari complessivamente a euro 16.216.012,76) da utili dell’esercizio derivanti dalla gestione esente resisi disponibili per la distribuzione;
- 0,003039 per azione (pari complessivamente a euro 335.272,69) da altre riserve di utili distribuibili derivanti dalla gestione esente.
Si precisa che, in merito al dividendo di 0,15 euro per azione che il Consiglio di Amministrazione proporrà all’Assemblea degli Azionisti, la prima data utile per lo stacco della cedola n. 8 sarà il 4 maggio 2026, con pagamento a decorrere dal 6 maggio 2026. Ai sensi dell’art. 83-terdecies del D.Lgs. del 24 febbraio 1998 n. 58, avranno diritto al dividendo coloro che risulteranno Azionisti di IGD al termine della giornata contabile del 5 maggio 2026 (c.d. record date).
Inoltre, si specifica che il dividendo di 0,15 euro per azione è da intendersi interamente ordinario.
OUTLOOK 2026
IGD stima risultati operativi in crescita anche nel 2026, nonché un ulteriore miglioramento della gestione finanziaria in virtù del pieno effetto dell’emissione obbligazionaria di novembre 2025 e del nuovo finanziamento firmato a febbraio 2026. Per tali ragioni, e sulla base dell’attuale scenario macroeconomico e operativo, l’Utile netto ricorrente (FFO) è atteso ad almeno 45 milioni di euro, in crescita del +9,2% rispetto al dato consuntivato nel 2025. Tale previsione riflette la piena entrata a regime delle iniziative avviate nel corso dell’ultimo esercizio, il contributo delle operazioni di ottimizzazione finanziaria realizzate e il consolidamento delle performance operative del portafoglio core.
Si prevede altresì un concreto avanzamento del piano di dismissione di ulteriori asset rumeni.
Il Gruppo guarda pertanto al 2026 con fiducia, forte di una struttura patrimoniale e finanziaria rafforzata e di un modello di business sempre più integrato. IGD è pronta a cogliere eventuali opportunità di crescita coerenti con il proprio percorso strategico e con l’obiettivo di creare valore nel medio-lungo periodo.
PROSEGUE IL FORTE IMPEGNO SUI TEMI ESG
Il Consiglio di Amministrazione ha approvato il Bilancio di Sostenibilità 2025. In sintesi, questi sono i principali risultati raggiunti nell’anno, coerenti con la pianificazione e gli obiettivi del Piano Industriale 2025-2027:
Green: diminuite significativamente le emissioni di gas serra del portafoglio, in virtù sia degli investimenti sul miglioramento degli impianti (2,8 milioni di euro nel 2025), sia di nuovi strumenti volti al monitoraggio ed all’ottimizzazione dei consumi energetici (come il sistema basato su sensoristica ed Intelligenza Artificiale inserito in 4 Centri Commerciali); certificati “Breeam in Use” ulteriori 7 asset, che portano al 92% la quota del portafoglio certificato in Italia (per fair value); inserite 40 nuove colonnine per la ricarica di veicoli elettrici (168 quelle operative in 19 Centri Commerciali).
Responsible: adottata e pubblicata la “Policy Diversity Equity & Inclusion” ed ottenuta l’attestazione UNI ISO 30415, la norma internazionale di riferimento in ambito DE&I; potenziato il welfare aziendale con maggiori risorse, nuove modalità di utilizzo dei servizi e una polizza “Long Term Care” per tutti i dipendenti;
Ethical: definita nel 2024 la «Responsible Supply Chain Policy», nel 2025 è stata inserita nei contratti ed è stata sottoscritta da tutti i fornitori; certificato il sistema di gestione integrato Quality, Health, Safety and Environment (QHSE); avviato un percorso strutturato di cybersecurity per rafforzare la sicurezza informatica e proteggere i dati aziendali a tutela della Società e dei suoi stakeholder;
Attractive: a fronte di un incremento complessivo del numero di eventi organizzati nei Centri Commerciali, cresciuta anche la percentuale di quelli a valenza socio-ambientale, che rappresentano il 20% del totale;
Together: nell’attività di stakeholder engagement realizzata nell’anno, cresciuto il numero degli incontri realizzati sia con gli investitori (sia considerando i nuovi investitori che quelli già esistenti) che con i tenant (sia considerando quelli nuovi che quelli internazionali); mantenute forme di collaborazione con 281 associazioni ed enti no-profit a livello locale.
ALTRE DELIBERE
Convocazione dell’Assemblea degli Azionisti
Il Consiglio di Amministrazione di IGD ha inoltre deliberato di convocare l’Assemblea degli Azionisti della Società per il giorno 16 aprile 2026 (in prima convocazione) e, occorrendo, per il giorno 17 aprile 2026 (in seconda convocazione), con il seguente ordine del giorno:
- Bilancio di esercizio al 31.12.2025; Relazione degli Amministratori sulla gestione; Relazione della società di revisione legale; Relazione del Collegio Sindacale; Presentazione del bilancio consolidato al 31.12.2025; deliberazioni inerenti e conseguenti.
- Destinazione del risultato di esercizio e distribuzione del dividendo agli Azionisti; deliberazioni inerenti e conseguenti.
- Relazione sulla politica in materia di remunerazione e sui compensi corrisposti ai sensi dell’art. 123-ter del D. Lgs. 58/98 e dell’art. 84-quater del Regolamento Consob n. 11971/99: Prima sezione: relazione sulla politica in materia di remunerazione. Deliberazione vincolante.
- Relazione sulla politica in materia di remunerazione e sui compensi corrisposti ai sensi dell’art. 123-ter del D. Lgs. 58/98 e dell’art. 84-quater del Regolamento Consob n. 11971/99: Seconda sezione: relazione sui compensi corrisposti. Deliberazione non vincolante.
Valutazione della sussistenza del Requisito di Indipendenza
Il Consiglio di Amministrazione di IGD ha valutato, sulla base delle informazioni fornite dagli interessati e a disposizione della Società, la persistenza del requisito di indipendenza – ai sensi dell’art. 148, comma 3, del D. Lgs. n. 58/1998, nonché della raccomandazione 7 del Codice di Corporate Governance e dell’art. 16 del Regolamento Consob n. 20249/2017 – in capo ai 4 (quattro) Amministratori qualificati come Indipendenti: Antonio Rizzi, Simonetta Ciocchi, Mirella Pellegrini e Daniela Delfrate.
Approvazione della Relazione sul Governo societario e gli Assetti proprietari
Il Consiglio di Amministrazione ha approvato la Relazione sul Governo societario e sugli Assetti proprietari, che costituisce parte integrante della documentazione del bilancio.
I documenti saranno messi a disposizione del pubblico sul sito internet della Società http://www.gruppoigd.it/Governance e presso la sede legale della stessa, nonché sul meccanismo di stoccaggio autorizzato eMarket STORAGE, gestito da Teleborsa S.r.l. e disponibile al link www.emarketstorage.com, nei termini e con le modalità previsti dalla normativa di legge e regolamentare applicabile.
