Gentili Azionisti,<\/p>\n
gli importanti risultati raggiunti<\/strong> nei primi sei mesi del 2018 trovano adeguato riscontro nel progresso degli indicatori-chiave di performance<\/strong> contenuti nella Relazione Semestrale.<\/p>\n In questa prima parte dell\u2019anno, in primo luogo, abbiamo messo a segno un\u2019importante espansione del nostro patrimonio immobiliare<\/strong>, attraverso l\u2019acquisizione da Eurocommercial Properties di un portafoglio strategico costituito da quattro gallerie commerciali e un retail park, per un controvalore di 195,5 milioni di euro. Un\u2019operazione che abbiamo finanziato principalmente attraverso l\u2019aumento di capitale da 150 milioni di euro che abbiamo condotto in porto con successo lo scorso 18 aprile.<\/p>\n Oggi perci\u00f2 IGD \u00e8 una realt\u00e0 il cui portafoglio immobiliare vale<\/strong>, secondo le perizie indipendenti del 30 giugno 2018, 2.428,8 milioni di euro<\/strong>, con un aumento del 9% rispetto alle valutazioni di fine 2017 che rispecchia il recente allargamento di perimetro.<\/p>\n Come giudichiamo questo portafoglio? Indubbiamente ha dimensioni <\/strong>che ci collocano in posizione di assoluto rilievo sul mercato italiano<\/strong>, dove concentriamo circa il 94% del fair value complessivo. E\u2019 anche un portafoglio ben calibrato per la sua composizione<\/strong>, con le gallerie italiane<\/strong> che rappresentano l\u2019asset class di maggiore peso, intorno al 63%<\/strong>. Non solo: a seguito dell\u2019integrazione del nuovo portafoglio acquisito, oggi IGD ha la piena propriet\u00e0 delle gallerie che gestisce in ben 16 centri commerciali<\/strong>, con la possibilit\u00e0 di rendere sempre pi\u00f9 efficaci le attivit\u00e0 di ripensamento del tenant mix attraverso un asset management ancora pi\u00f9 intimamente connesso e flessibile. Si tratta infine anche di un patrimonio immobiliare che esprime significativi livelli di rendimento<\/strong>, come testimonia il gross initial yield pari al 6,30% per le gallerie, al 6,21% per gli ipermercati e al 6,62% per gli asset rumeni. Rendimenti resi possibili dagli elevati livelli di financial occupancy<\/strong>, che si attestano complessivamente intorno al 97%<\/strong>, nonostante l\u2019esistenza di alcune superfici di vacancy strategica per interventi di rimodulazione.<\/p>\n I risultati contenuti nella Relazione Semestrale danno conto della validit\u00e0 ed efficacia delle scelte<\/strong> operate. L\u2019indicatore che meglio esprime in sintesi il successo del nostro impegno gestionale, l\u2019FFO<\/strong>, ovvero il Funds from Operations, a met\u00e0 esercizio si attesta a 38,9 milioni di euro, con un incremento di 7 milioni <\/strong>di euro rispetto al primo semestre del 2017. Un risultato reso possibile dal contributo<\/strong> di un EBITDA della gestione caratteristica<\/strong> in crescita di 5,6 milioni di euro<\/strong> e da una variazione positiva per 1,5 milioni di euro dalla gestione finanziaria<\/strong>, a fronte di un impatto marginalmente negativo \u2013 per circa 200 mila euro – dell\u2019area gestione fiscale.<\/p>\n Guardando a queste performance in maggiore dettaglio, \u00e8 possibile verificare che l\u2019area gestione operativa<\/strong>, da un lato, riflette una crescita molto solida,<\/strong> frutto dell\u2019incremento dell\u20198,4% dei ricavi da attivit\u00e0 locativa<\/strong> e, allo stesso tempo, del miglioramento della marginalit\u00e0<\/strong>, come prova l\u2019EBITDA margin<\/strong> che raggiunge il 72,1%<\/strong>, rispetto al 69,8% del primo semestre 2017.<\/p>\n L\u2019attenta gestione finanziaria <\/strong>realizzata attraverso le operazioni di Asset Liability Management, d\u2019altro lato, ci ha permesso di ridurre gli oneri finanziari netti di 1,5 milioni di euro<\/strong>, pur in presenza di un indebitamento finanziario netto medio di periodo superiore di 20,7 milioni di euro rispetto al primo semestre 2017, con un costo del debito che si \u00e8 ridotto di oltre 20 punti base. La nostra struttura patrimoniale e finanziaria \u00e8 oggi un punto di eccellenza, come testimonia il Loan-to-Value al 46,4% e l\u2019Interest Cover Ratio che ha superato di slancio le 3X, attestandosi a 3,44X.<\/p>\n Il Conto Economico del primo semestre 2018 non ha potuto beneficiare, come era accaduto nello stesso periodo dello scorso anno, di un saldo positivo delle poste di \u201cSvalutazione e Adeguamento del Fair Value\u201d<\/strong>. Se un anno fa avevamo un saldo positivo di 18,9 milioni, nel semestre appena concluso abbiamo registrano una variazione netta negativa per 2,6 milioni<\/strong> di euro. Stiamo parlando di una cifra che rappresenta l\u20191 per mille del valore complessivo <\/strong>di un portafoglio il cui fair value \u00e8 di oltre 2,4 miliardi di euro, che riflette tassi di attualizzazione pi\u00f9 elevati utilizzati dai periti indipendenti per riflettere il pi\u00f9 incerto contesto macroeconomico.<\/p>\n Esclusivamente questo fattore ci ha impedito di tradurre i progressi registrati a livello di gestione operativa e finanziaria in un progresso dell\u2019utile netto<\/strong>, che si \u00e8 comunque attestato a 34,8 milioni<\/strong> di euro. Nonostante la variazione algebrica<\/strong> del contributo<\/strong> della voce \u201cAdeguamento Fair Value\u201d<\/strong> sia stata complessivamente di 21,5 milioni<\/strong> di euro inferiore rispetto al primo semestre 2017, la variazione dell\u2019utile netto<\/strong> comunque \u00e8 stata negativa per un importo inferiore<\/strong>, pari a 14,1 milioni<\/strong> di euro.<\/p>\n L\u2019incremento del 22% dell\u2019FFO si colloca al di sopra della forchetta di guidance<\/strong> che avevamo comunicato lo scorso febbraio, che prevedeva un miglioramento di questo indicatore nell\u2019ordine del 18-20% per i 12 mesi del 2018<\/strong>; alla luce dei risultati gi\u00e0 raggiunti, senza d\u2019altra parte sottovalutare le sfide che lo scenario dell\u2019ultima parte dell\u2019anno potrebbe presentare, abbiamo aggiornato la nostra guidance 2018 ponendoci come obiettivo quello di migliorare il tasso di crescita dell\u2019FFO di almeno il 20%.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n Il mercato azionario, che pur ci ha premiato permettendoci di raccogliere mezzi freschi per 150 milioni di euro, \u00e8 ancora molto timido nello scontare nei prezzi del titolo il valore espresso dal portafoglio immobiliare di IGD. L\u2019EPRA Triple Net Asset Value<\/strong> per azione di fine giugno 2018 si attesta infatti a 11,25 euro<\/strong> per azione: un livello che indica un significativo sconto rispetto alle recenti quotazioni. Ampi spazi di potenziale rivalutazione si prefigurano anche in rapporto al target price di consensus degli analisti che coprono il titolo, che attualmente si attesta a 9,51 euro<\/strong>.<\/p>\n Crediamo che i convincenti risultati della Relazione Semestrale e la revisione della guidance sulla crescita 2018 dell\u2019FFO rafforzino la visibilit\u00e0<\/strong> di risultati per l\u2019intero esercizio 2018<\/strong> che ci consentano di cogliere gli obiettivi del Piano Industriale 2016-2018<\/strong>.<\/p>\n Lo scorso 1\u00b0 giugno l\u2019Assemblea degli Azionisti ha nominato un nuovo Consiglio di Amministrazione<\/strong>, che gi\u00e0 in queste settimane si \u00e8 messo all\u2019opera per disegnare il nuovo Piano Strategico<\/strong>, che ci guider\u00e0 fino al 2021.<\/p>\n Sono molto onorato di avere ricevuto nuovamente l\u2019incarico di Amministratore Delegato<\/strong> nell\u2019ambito del nuovo mandato triennale: credo che la mia conferma, cos\u00ec come quella del Presidente Elio Gasperoni, siano il segnale dell\u2019apprezzamento degli azionisti per il lavoro svolto finora<\/strong>. Cercher\u00f2 perci\u00f2 di interpretare il mio ruolo assicurando continuit\u00e0<\/strong> alla seria e disciplinata impronta gestionale che ha caratterizzato IGD negli anni e mantenendo alta la soglia di attenzione <\/strong>necessaria per affrontare i rischi e cogliere le opportunit\u00e0<\/strong> che il contesto esterno ci potr\u00e0 offrire.<\/p>\n Claudio Albertini<\/p>\n Amministratore Delegato di IGD<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Gentili Azionisti, gli importanti risultati raggiunti nei primi sei mesi del 2018 trovano adeguato riscontro nel progresso degli indicatori-chiave di performance contenuti nella Relazione Semestrale. 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