Il settore dei centri commerciali in Italia

IGD è uno dei principali player in Italia nel settore immobiliare retail: sviluppa e gestisce centri commerciali su tutto il territorio nazionale.

Al 31 dicembre 2018, in Italia si contano 1.254 poli commerciali organizzati1; di questi 1.021 sono centri commerciali per un totale di 15.900.000 mq di GLA (vengono inclusi nel conteggio tutti i centri commerciali con una GLA complessiva superiore ai 5.000 mq e con almeno 7 unità).

* I dipendenti dell’indotto sono tutti coloro che lavorano all’interno della catena di fornitura e che garantiscono il funzionamento quotidiano delle strutture, operando sia per la gestione del Centro Commerciale (come servizio di pulizia e vigilanza), che per la sua promozione (comunicazione ed organizzazione eventi

** data dall’apertura o dall’ultimo restyling

I centri commerciali di piccole e medie dimensioni (con una GLA inferiore ai 40.000mq) e tipicamente integrati nel tessuto urbano rappresentano il 96% del totale dei centri commerciali in Italia. La prevalenza di centri di questo tipo rispecchia la distribuzione demografica italiana con la popolazione per lo più distribuita attorno a numerose città di medie dimensioni.

In questo contesto, ben si inserisce il portafoglio di IGD: la scelta infatti è stata quella di concentrarsi su centri medio-grandi, ubicati nella prima periferia della città e dominanti nel loro bacino di riferimento; al 31 dicembre 2018 oltre il 75% del valore di mercato della galleria e degli ipermercati che IGD possiede risultano essere dominanti nella loro catchment area.

Il mercato dei centri commerciali in Italia si presenta inoltre come molto frammentato, con pochi operatori che detengono quote significative3; attualmente IGD detiene una quota di mercato superiore al 4% in termini di GLA (con una GLA totale di circa 665.000mq al 31 dicembre 2018) e si configura come il principale operatore italiano del settore.

 

1 Per poli commerciali organizzati si intende l’insieme di centri commerciali, retail park, leisure center e factory outlet.

2 Asset dominanti: asset che sono punti di riferimento per i consumatori dei rispettivi bacini in termini di attrattività e qualità dell’offerta.

3 Nessun operatore detiene quote superiori al 10%.

L’importanza del settore nei consumi retail

Il settore rappresenta una realtà importante per i consumi in Italia: nel 2018 si stima che circa il 17% delle vendite retail in Italia è stato effettuato all’interno dei centri commerciali.4

Nel corso degli ultimi 10 anni il settore ha vissuto una crescita importante; come si evince dal grafico sottostante, ci sono stati investimenti notevoli soprattutto nel 2014 e nel biennio 2016-2017.

Investimenti nel retail real estate in Italia 2008-2018 (mn euro)

Fonte dati: CBRE

Nonostante la crescita vissuta dal settore, la densità di centri commerciali per abitanti in Italia rimane più bassa se confrontata con quella del resto dei paesi occidentali, attestandosi intorno ai 263 mq ogni 1.000 abitanti. Negli Stati Uniti, ad esempio, la densità è pari a quasi 2.200 mq per 1.000 abitanti, cioè 10 volte superiore a quella italiana. Anche guardando al resto dei paesi europei, dove la densità di centri commerciali non raggiunge i livelli americani, il dato italiano risulta inferiore a quello di svariati paesi, quali ad esempio la Francia, in cui la densità per 1.000 abitanti si attesta a circa 350 mq, e il Regno Unito dove questo dato è pari a circa 430 mq.

Questa differenza, in particolare con il mercato americano, è particolarmente significativa quando si parla di e-commerce. Di recente infatti la crescita dell’e-commerce è stata vista come la causa principale del momento di difficoltà che sta attraversando il retail americano e in particolare i centri commerciali, e questo ha fatto sorgere un clima di incertezza anche sul retail italiano. Come si evince dal dato sulla densità però, i due mercati sono difficilmente paragonabili, con lo stock di centri commerciali statunitensi notevolmente superiore rispetto a quello italiano.

 

4 Stima interna IGD su dati Politecnico di Milano e CNCC

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IGD e l’e-commerce

Noi di IGD siamo convinti che la penetrazione crescente dell’e-commerce non debba essere vista unicamente come una minaccia per il retail fisico, ma come un’opportunità: commercio online e commercio tradizionale possono coesistere se integrati, per questo la nostra strategia per i prossimi anni si concentrerà tra l’altro, sull’omnichannel ossia sul collegare e integrare il più possibile l’esperienza di acquisto online e offline.

Inoltre in questo contesto sfidante ed in continua evoluzione, riteniamo che il ruolo dei centri commerciali si stia modificando, non più solo shopping ma luogo di aggregazione e per questo saranno fondamentali la ricerca di interazione e personalizzazione del rapporto con i visitatori. I nostri centri commerciali saranno sempre più experience and social oriented.

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