IGD SiiQ

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Glossario

  • Agency Management

    Attività svolta per l'individuazione del Tenant Mix e per la negoziazione dei contratti di locazione dei Negozi presenti all'interno delle Gallerie.

     

    Centro Commerciale

    Immobile composto da un Ipermercato e da una Galleria, con infrastrutture e spazi di servizio comuni, all'interno di una superficie coperta, riscaldata e condizionata.

     

    Comitato degli Operatori

    Comitato di cui fanno parte gli operatori commerciali presenti all'interno del Centro Commerciale.

     

    Development pipeline

    Programma di investimenti di sviluppo.

     

    EPRA

    European Public Real Estate Association.

     

    ERV/Estimated rental value

    Il valore stimato degli affitti a prezzi di mercato degli spazi affittabili, secondo la perizia indipendente che costruisce la stima sulla scorta dei dati rilevati in strutture simili situate in aree geografiche comparabili.

     

    Facility Management

    Fornitura di servizi specialistici legati ai Centri Commerciali, quali la vigilanza, le pulizie e la manutenzione ordinaria.

     

    Galleria

    Immobile che comprende un'aggregazione di Negozi di vendita, nonché gli spazi comuni su cui gli stessi insistono.

     

    GLA/Gross Leasable Area

    Superficie lorda affittabile.

     

    IPD

    Investment Property Databank. Realtà che produce un benchmark indipendente dei ritorni degli investimenti immobiliari.

     

    Ipermercato

    Immobile avente area di vendita superiore a mq. 2.500 adibito alla vendita al dettaglio di prodotti alimentari e non alimentari.

     

    Mall/Shopping mall

    Spazio comune condiviso dagli operatori presenti all'interno del Centro Commerciale. Per shopping mall usualmente si intende la galleria.

     

    Media Superficie

    Immobile avente area di vendita compresa tra mq. 250 e mq. 2.500 adibito alla vendita al dettaglio di prodotti di largo consumo non alimentari.

     

    Negozio

    Immobile destinato alla vendita al dettaglio di prodotti di largo consumo non alimentari.

     

    Over-rented

    Spazio che è affittato a un livello superiore al suo ERV.

     

    Portafoglio Immobiliare

    Portafoglio degli immobili la cui locazione è gestita dal Gruppo IGD sia con riferimento agli immobili di proprietà del Gruppo, sia con riferimento agli immobili di proprietà di terzi.

     

    Pre-let

    Contratto di affitto firmato con un operatore prima del completamento dello sviluppo immobiliare.

     

    REIT

    Real Estate Investment Trust. Cfr. SIIQ nel caso italiano.

     

    Retail Park

    Gruppo di tre o più superfici che aggregano più di 4,500 mq, con parcheggio condiviso.

     

    SIIQ

    Società di Investimento Immobiliare Quotata. Modello di investimento immobiliare ispirato ai REIT. La normativa di riferimento attribuisce il regime di esenzione ai fini delle imposte dirette alle società per azioni quotate che svolgono "in via prevalente", soddisfacendo perciò una serie di requisiti di tipo reddituale e patrimoniale, attività di locazione di immobili e assimilati.

     

    Superficie Utile Lorda

    Superficie degli immobili che comprende le mura esterne.

     

    Superficie Utile Netta

    Superficie degli immobili che non comprende le mura esterne.

     

    Supermercato

    Immobile avente area di vendita compresa tra mq. 250 e mq. 2.500 adibito alla vendita al dettaglio di prodotti alimentari e non alimentari.

     

    Tasso di Occupazione / Occupancy rate

    Superficie Lorda concessa in locazione espressa in percentuale sul totale della superficie degli immobili.

     

    Tenant mix

    Insieme degli operatori e delle insegne commerciali presenti all'interno delle Gallerie.

     

    Under-rented

    Spazio che è affittato a un livello inferiore del suo ERV.

     
  • Costi diretti

    Costi direttamente imputabili ai centri commerciali.

     

    Dividend yield

    Il dividend yield, o rapporto dividendo-prezzo, corrisponde al rapporto tra l'ultimo dividendo annuo per azione corrisposto agli azionisti o annunciato e il prezzo in chiusura dell'anno di un'azione ordinaria.

     

    EBIT (Risultato operativo)

    L'EBIT, letteralmente Earnings before Interest and Taxes, è un saldo che, rispetto all'EBITDA, incorpora informazioni sull'andamento degli ammortamenti e sulla variazione del Fair Value degli immobili in portafoglio. Nel caso di IGD, che segue i principi IAS (International Accounting Standards), gli ammortamenti non sono una posta significativa, dal momento che ogni sei mesi, sulla base di perizie indipendenti, il valore degli immobili di proprietà viene aggiornato: nello stato patrimoniale gli immobili vengono iscritti al valore di mercato, mentre nel conto economico, tra l'EBITDA e l'EBIT, viene registrata la variazione del cosiddetto "fair value", ovvero del valore equo del portafoglio.

     

    EBITDA

    L'EBITDA, letteralmente Earnings before Interests, Taxes, Depreciation & Amortization, è la misura più significativa della performance operativa della Società. Indica infatti gli utili conseguiti prima degli interessi, delle imposte e degli ammortamenti e accantonamenti per rischi. Una valutazione che prescinde quindi dal modo nel quale la Società si è finanziata, dal risultato della gestione fiscale e dalla fase in cui si trova nel ciclo degli investimenti. L'EBITDA è una proxy del cashflow operativo che la Società è in grado di generare.

     

    EPS/Earnings per share

    Utile netto diviso per il numero medio di azioni che compongono il capitale sociale dell'anno.

     

    FFO/Funds from Operations

    L'FFO è calcolato partendo dall'utile ante imposte (utile del periodo), aggiungendo le sole imposte correnti e le variazioni relative agli ammortamenti materiali e immateriali, la variazione netta del valore di mercato degli immobili ed eventuali svalutazioni. E' l'indicatore più frequentemente utilizzato per la valutazione di società immobiliari che sono nel regime REIT.

     

    IRS/Interest Rate Swaps

    Strumento finanziario nel quale due parti si accordano per scambiare un'obbligazione a pagare un certo tasso d'interesse a una data prestabilita. Utilizzato per convertire debito a tasso variabile in debito a tasso fisso.

     

    Joint Venture

    Entità nella quale le parti detengono un interesse di lungo termine, controllata congiuntamente da uno o più altri soggetti secondo un accordo contrattuale per cui le decisioni sulle politiche gestionali e di finanziamento richiedono il consenso di tutte le parti.

     

    Like-for-like portfolio

    Immobili presenti nel portafoglio (portfolio) per l'intero anno corrente e per l'intero anno precedente. Oppure ricavi (revenues) che fanno riferimento a immobili che già facevano parte del perimetro di riferimento.

     

    Livello di Hedging

    E' il rapporto percentuale tra l'ammontare dei mutui bancari e delle obbligazioni coperti da IRS (Interest Rate Swaps) e il totale dei mutui bancari e delle obbligazioni.

     

    LTV/Loan to Value

    Rapporto tra l'indebitamento e il valore degli immobili di proprietà.

     

    Margine Lordo Divisionale

    E' il margine che si ottiene sottraendo ai ricavi i costi diretti.

     

    Market Value (Fair value o valore equo)

    E' il valore stimato dell'immobile al quale dovrebbe essere scambiato alla data di valutazione, dove compratore e venditore agiscano entrambi essendo a conoscenza di tutti gli elementi e prudentemente. Si riporta di seguito la definizione del valore di mercato utilizzata dal perito: "In conformità a quanto riportato nella 6° ed ultima edizione del "RICS Appraisal and Valuation Manual" ("The Red Book") della Royal Institution of Chartered Surveyors del Regno Unito, tradotta in lingua italiana il 1° gennaio 2008, per valore di mercato si intende l'ammontare stimato a cui una proprietà può essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un'adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni".

     

    NAV/Net Asset Value

    Esprime la differenza tra il valore degli immobili (Asset Value) e l'indebitamento finanziario netto. Il NAV per azione calcolato nel bilancio in IGD è un Triple Net Asset Value (3NAV): è infatti espresso al netto anche delle plusvalenze latenti e dell'effetto fiscale. Il calcolo prevede che al Patrimonio netto sia sommata la plusvalenza potenziale sugli immobili di proprietà. Tale risultato viene poi "nettato" dell'effetto fiscale, attraverso l'applicazione dell'aliquota per le Società. Il Net NAV (NNAV) così ottenuto viene poi diviso per il totale delle azioni emesse.

     

    Rendimento iniziale/Initial yield

    E' il ricavo da locazione annualizzato generato da un immobile, espresso come percentuale della valutazione dello stesso al momento dell'acquisto.

     

    Reversionary potential yield

    Affitto netto annualizzato che dovrebbe essere generato da un immobile se fosse completamente affittato a livelli di mercato espresso come percentuale del valore dell'immobile.

     

    ROACE/Return on Average Capital Employed

    Utile ante spesa per interessi diviso per il capitale investito medio nell'esercizio.

     

    ROE/Return on Equity

    Utile netto diviso per i mezzi propri al netto dei dividendi distribuiti.

     

    Spese Generali

    Costi indivisi, non imputabili ai singoli centri commerciali, si intendono con tale definizione i cosiddetti costi corporate.

     

    WACC/Weighted Average Cost of Capital

    Costo medio ponderato del capitale di credito e del capitale di rischio nozionale, impiegato come riferimento per valutare i ritorni attesi sugli investimenti.

     
  • Azioni proprie

    Azioni riacquistate dalla Società.

     

    Capitalizzazione

    Valore borsistico della società quotata che si ottiene moltiplicando il prezzo del titolo per il numero delle azioni in circolazione.

     

    Dividendo ordinario

    Una volta all'anno, dopo l'Assemblea Annuale dei Soci, la Società distribuisce ai propri azionisti parte degli utili sotto forma di dividendi. Nel caso delle SIIQ, il monte dividendi deve essere almeno uguale all'85% dell'utile conseguito nella gestione esente, quella cioè che rientra nel perimetro SIIQ.

     

    Dividend yield

    Indicatore che esprime il rendimento dell'investimento azionario legato alla distribuzione di utili, come rapporto percentuale tra dividendo di competenza dell'esercizio e prezzo del titolo a fine anno.

     

    Capital Gain

    Esprime il rendimento dell'investimento azionario in termini di variazione di prezzo, come rapporto percentuale tra quotazione al momento dell'acquisto e prezzo corrente. In caso la variazione in un determinto lasso temporale rifletta un rendimento negativo, si parla di Capital Loss.

     

    Total Shareholder Return/TSR

    Esprime il ritorno complessivo dell'investimento azionario, come misura della variazione di prezzo (Capital Gain) nel periodo, cui vengono sommati i dividendi distribuiti e reinvestiti nell'azione alla data dello stacco della cedola (dividend yield). Il Total Shareholder Return è perciò rappresentato dalla somma del Capital Gain e del Dividend Yield.

     
 
 
 
 
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